Forum

Konut KDV'sinde yeni sistem (I) Yeni dönem gerçekten ne zaman başlayacak

16 Ocak 2013 Çarşamba 08:14




Ersun BAYRAKTAROĞLU

Yeni yılın ilk günü Resmi Gazete'de yayımlanan 24/12/2012 tarih ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı'nın 7. maddesi ile 150 m2'nin altındaki konutlar için uygulanmakta olan KDV oranında değişiklik yapılmıştır. Uzun zamandır beklenen ancak bu süreç içinde içeriği konusunda detaylı tartışmaların yapılamadığı bu düzenleme ile 1.1.2013 tarihiden itibaren yapı ruhsatı alınarak inşa edilecek 150 m2 'nin altındaki konutlarda bugüne kadar çok da alışılmış olmayan yeni ve oldukça karmaşık bir düzende KDV hesaplanacaktır.

Kararın yayımından itibaren geçen yaklaşık 15 günlük süre içinde basına da yansıyan tartışmaları da dikkate alarak konu ile ilgili değerlendirmelerimi sizlerle paylaşmak istiyorum.

Yeni düzende konut KDV'si nasıl hesaplanacak?

Yukarıda belirttiğimiz karar hükümleri çerçevesinde yapı ruhsatı 1.1.2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaatı projeleri ve kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1.1.2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine uygulanacak KDV oranlarını sanırım aşağıdaki şekilde özetlemek mümkün olabilecektir:

1) 10/07/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirler dışında olan konutlarda;

a. Net alanı 150 m2'ye kadar olanlar için %1

b. Net alanı 150 m2'den fazla olanlar için %18

2) 16/05/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda;

a. Net alanı 150 m2'ye kadar olanlar için %1

b. Net alanı 150 m2'den fazla olanlar için %18

3) 10/07/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde

a. Lüks ve birinci sınıf inşaat olarak yapılmayan konutlarda;

i. Net alanı 150 m2'ye kadar olanlar için %1

ii. Net alanı 150 m2'den fazla olanlar için %18

b. Lüks ve birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat
kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere inşa edilen konutlarda yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerinde yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. Maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 değeri;

i. 500 TL'den az ( 500 TL hariç ) olanlarda;

1. Net alanı 150 m2'ye kadar olanlar için %1

2. Net alanı 150 m2'den fazla olanlar için %18

ii. 500 TL ile 1000 TL ( 500 TL dahil 1000 TL hariç ) olanlarda

1. Net alanı 150 m2'ye kadar olanlar için %8

2. Net alanı 150 m2'den fazla olanlar için %18

iii. 1000 TL'den fazla olanlarda metrekare farkı olmaksızın %18

Yukarıda da belirttiğim gibi bu oranlar 1.1.2013'ten itibaren alınacak yapı ruhsatlarına göre inşa edilen konutlarla kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1.1.2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerinde uygulanacaktır.

1.1.2013 öncesi alınan yapı ruhsatlarına ilişkin olarak inşa edilen binalarla kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1.1.2013 tarihinden önce yapılan konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerinde eski sistemde ( 150 m2'nin altı %1, üstü %18 ) KDV uygulanmaya devam edilecektir.

Yeni Sistemi Anlamak ve Uygulanacak KDV Oranını Tespit Etmek Kolay mı?

Giriş kısmında da belirtiğim gibi getirilen yeni KDV sistemi pek o kadar da "anlaması ve uygulaması kolay" bir sistem olmaktan uzak görünüyor. Geçen 15 günlük sürede yapılan tartışmalar, basına da yansıyan gerek kurumsal ve gerekse de bireysel konut yatırımcıları/alıcılarından gelen sorulardan, sistemin henüz tam anlaşılamadığını görüyoruz. Bunun sebebi büyük ihtimalle 1.1.2013'ten sonra konutta uygulanacak KDV'nin aşağıda yer alan 7 kritere dayanarak tespit edilecek olmasından kaynaklanıyor. Yeni sistemde KDV oranları;
- Yapı ruhsatının alındığı tarihe,
- Konutun metrekaresine,
- Konutun büyükşehir belediyesi sınırları içinde olup olmadığına,
- Konutun 6306 sayılı Afet Riski altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerde olup olmadığı ya da riskli yapı olarak belirlenmiş konut olup olmadığına,
- Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından yapılmış ihalelerle gerçekleştirilen bir konut projesi ise, söz konusu ihalenin yapılma tarihine,
- Emlak Vergisi arsa birim metrekare değerine
- Konutun inşaat sınıfına,
bakılarak uygulanacaktır.

Konutta yeni KDV sistemini bilmemek / anlamamak bugün için sorun yaratır mı?

Herkesin tespit etmesi zor olan 7 değişik kritere göre belirlenecek yeni KDV sistemini bilmemek ya da anlayamamış olmak hali hazırdaki konut alış verişlerinde hiç bir sorun yaratmayacaktır diye düşünüyorum. Çünkü yazımın başından beri altını çizerek belirttiğim gibi bu yeni sistem 1.1.2013 tarihinden sonra yapı ruhsatı alınarak üretilen ya da kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1.1.2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerinde uygulanacaktır. Başka bir ifade ile yapı ruhsatı 2013 öncesinde alınarak halihazırda üretilmiş ya da üretilmekte olan tüm projelerdeki konutlar eski sisteme göre, yani 150 m2'nin altında ise %1, üzerinde ise %18 oranında KDV'ye tabi tutularak el değiştirecektir. Bu nedenle gerek üreticiler ve gerekse de alıcılar açısından hemen bugünden detaylı hesaplara girişmeye, telaş etmeye gerek olmadığı düşüncesindeyim.

Bir inşaat projesinin en iyi ihtimalle 18-24 ay sürede tamamlandığını düşünürsek, yeni
sistemde KDV'ye tabi olacak, yani 1.1.2013 tarihinden sonra inşaat ruhsatı almış olan bir proje ile üretilen konut 2014 ya da 2015 yılında teslim edildiğinde - ve tabii ki eğer o tarihe kadar yeni bir değişiklik olmadıysa(!)- yeni sisteme göre KDV'ye tabi tutulacaktır.Yani konut KDV'sinde yeni dönemin başlamasına daha zaman var demektir.

Üretilmiş konut stoğu ve halihazırda üretim aşamasında olan konut inşaatlarında alışılageldik %1-%18'lik KDV sisteminin geçerli olduğunun altını çizmeye çalıştığım bu yazımdan sonraki yazılarımda "ne zaman alınıp satılırsa satılsın eski sisteme göre vergilenecek konutlar" ve "getirilen sistemin olası problemli konularına" değineceğim.

Konut KDV'sinde yeni sistem (II) / Eski sisteme göre KDV hesaplanacak konutlar hangileri?



16 Ocak 2013 tarihinde bu sütunlarda yayınlanan yazımda 150 m2'nin altındaki konutların tesliminde uygulanacak olan KDV oranına ilişkin yeni yılla birlikte getirilen yeni düzenle ilgili detaylara yer vererek şu an itibariyla mevcut 150 m2'nin altındaki konut stoğu ile 1.1.2013 öncesi yapı izni almış ancak halihazırda yapım aşamasında olan projelerin bu nitelikteki konutlarının bu yeni sistemden etkilenmeyeceğini ve eski düzene (%1'lik orana) tabi olarak alınıp satılacağını belirtmiştim.

Yeni sistem, KDV oranının belirlenmesinde söz konusu yazımda sıraladığım 7 değişik kriterin dikkate alınmasını zorunlu kılarken, bir taraftan da sistemin istisnaları ile eski düzende KDV hesaplanmasına imkan sağlamaktadır. Bu yazımda herhangi bir zaman ya da tarih kısıtı, sınırlaması olmaksızın eski sistemde KDV'ye tabi tutulacak konut teslimlerini sıralamaya çalışarak karmaşık olduğu düşünülen yeni sistemin anlaşılmasına katkı sağlamaya çalışacağım.

Satın alınacak konut aşağıdaki özelliklerden en az birini taşıyorsa eski sistemde (yani
150m2'nin altındaysa %1 üzerindeyse %1 KDV'ye tabi olacaktır:

1) Satın alınan konutun yapı ruhsatı 1.1.2013 tarihinden önce alınmışsa,

2) Satın alınan konut Büyükşehirler dışındaki bir bölgede yer alıyorsa,

3) Satın alınan konut 6306 sayılı Afet Riski altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında
Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerde ise ya da riskli yapı olarak belirlenmiş bir konut ise,

4) Satın alınan konutun Emlak Vergisi Kanunu'na göre belirlenmiş arsa birim metrekare değeri 500 TL'nin altında ise,

5) Satın alınan konut, ihalesi 1.1.2013 tarihinden önce kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından yapılan bir konut projesi kapsamında üretilmiş ise,

6) Konut ikinci, üçüncü ya da basit inşaat sınıflardan birine göre inşa edilmişse
Yukarıda yer alan koşullardan herhangi birini sağlayan, net alanı 150 m2'nin altındaki bir konut, eskiden olduğu gibi yine %1 oranında KDV ile alınıp satılacaktır. Bunun için herhangi bir yıl sınırlaması da yoktur. Mesela, yapı ruhsatı 1.1.2013 tarihinden önce alınmış net alanı 150 m2'nin altındaki bir konut söz gelişi 2050 yılında bir inşaat şirketi tarafından satılırsa uygulanacak olan oran %1 olacaktır.

Bunun gibi inşaat ruhsatı 1.1.2013 tarihinden sonra alınmış da olsa Büyükşehirler dışında yer alan net alanı 150 m2'nin altındaki bir konut, örneğin sürekli gayrimenkul alım satımı yapan bir tacir tarafından ne zaman satılırsa satılsın %1 oranında KDV'ye tabi olacaktır.

Örnekleri çoğaltmak mümkün;
Mesela, yapı ruhsat tarihi ya da Büyükşehir içinde olup olmadığına bakılmaksızın eğer ticari olarak satışa konu net alanı 150 m2'nin altındaki bir konut 6306 sayılı Yasa kapsamında rezerv yapı alanı ya da riskli alan içinde ise ya da riskli yapı olarak belirlenmiş ise satışta uygulanacak KDV %1 olacaktır.

Ya da, 1.1.2013'ten sonra alınan bir yapı ruhsatı ile Büyükşehir sınırları içinde üretilmiş olsa bile net alanı 150 m2'nin altındaki bir konutun Emlak Vergisi Kanunu'na göre belirlenmiş arsa birim metrekare değeri 500 TL'nin altında ise söz konusu konutun ticari olarak satışında uygulanacak olan KDV oranı yine %1 olacaktır.

Bunlar gibi, kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1.1.2013 öncesinde yapılmış olmak şartıyla, Büyükşehir kapsamında bulunsa, yapı ruhsatı 1.1.2013 tarihinden sonra (mesela 2014 yılında) alınsa ya da Emlak Vergisi Kanunu'na göre arsa birim metrekare değeri 500 TL'nin üzerinde olsa bile, ticari olarak satılan net alanı 150 m2'nin altındaki bir konutun KDV'si de %1 olacaktır.

Öte yandan, lüks ya da birinci sınıf olarak inşa edilmemiş, net alanı 150m2'nin altındaki bir konut yapı ruhsatı hangi tarihte alınmış olursa olsun, nerede bulunursa bulunsun, Emlak Vergisi Kanunu'na göre arsa birim metrekare değeri ne olursa olsun %1 KDV ile satılacaktır.

Bir de tabii ki eskiden olduğu gibi yeni sistemin de, KDV'ye tabi olmayan (örneğin ticari kapsamda gerçekleşmeyen, gerçek kişilere ait konutların tesliminde olduğu gibi) işlemlere uygulanması mümkün bulunmamaktadır.

Örneklerden de görüleceği üzere eski sistemde KDV uygulaması daha uzun bir süre daha gündemimizde olacaktır. Dolayısı ile yeni getirilen sistemin olumlu ya da olumsuz yönleri, bu uzun olacağını düşündüğümüz geçiş sürecinde dikkatlice ve tüm yönleri ile tartışılmalı, gerekirse değişiklikler yapılarak herkes tarafından kolay anlaşılır, doğru uygulanabilir ve kolay denetlenebilir bir KDV sisteminin oluşumuna katkı sağlanmalıdır.

Konuyla ilgili bir sonraki yazımda da yeni sistemin sorun yaratabileceği düşünülen yönlerine değinmeye çalışacağım.