Forum

ÖZEL İNŞAAT (YAP-SAT VE KAT KARŞILIĞI) İŞLERİ VE MUHASEBE UYGULAMALARI

ÖZEL (YAP-SAT) İNŞAATLAR

Özel inşaat faaliyetini, inşaat taahhüt faaliyetinden ayıran temel özellik, gerçek ya da tüzel kişilerin kendi adlarına konut, işyeri vb. yapıp satmalarıdır.



Özel inşaat işletmeleri satın aldıkları veya kat karşılığı temin ettikleri arsa üzerine, ilk madde ve malzeme, çeşitli makine ve aletlerle, enerji ve emek kullanmak suretiyle ortaya yapılar çıkarmaktadırlar.



Bu yapılar, Apartman, işyeri, vb olarak tanımlansa da sonuç itibariyle bir mamul üretimi söz konusudur. Bu nedenle özel inşaat işletmelerin kullandığı maliyet muhasebesi hesapları, diğer mamul üreten işletmeler ile aynıdır.


ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLENDİRME

Özel inşaatlarda üretim genelde birden çok dönemi kapsamasına rağmen GVK.42.md. kapsamında değerlendirilmez.



Özel vergilendirme sistemi geçerli değildir, genel vergilendirme sistemi geçerlidir.



GVK’na göre gayrimenkul alım-satımı ve inşaat işiyle sürekli uğraşanların elde ettiği kazanç ticari kazanç olarak tanımlanmıştır.



Geçici vergi mükellefiyeti vardır.



Ticari kazancın ortaya çıkması için satışın gerçekleşmesi ve inşaatın tamamlanmasıgerekir.



Ticari kazanç satış ile maliyet arasındaki olumlu farktır.


ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE MALİYET TESPİTİ

İmal Edilen Emtia; V.U.K. Madde 275;

İlk madde ve malzeme bedeli,
Mamule isabet eden işçilik,
Genel imal giderlerinden mamule düşen hisse,
Genel idare giderlerinden mamule düşen hisse.(ihtiyaridir.)


ÖZEL İNŞAATLARDA ARSA KAYNAKLARI

İnşaatıyapan işletmenin kendi bünyesinde bulunması,
Başkasına ait arsaların satın alınması,
Başkasına ait arsaların daire veya işyeri karşılığı (kat- karşılığı alınması,


Arsa Maliyeti;
Arsa Satın Alınması;

VUK 270. madde gereği Gayrimenkullerde, maliyet bedeline, mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsasının tesviyesinden (düzlenmesinden) oluşan giderler ilave edilir.
Noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon giderleri ile Emlak Alım vb. vergi ve harç bedellerini maliyet bedelini ithal etmekte veya genel giderler arasında göstermekte mükellefler serbesttirler.
Satın alınan bu Arsalar 150- hesapta bekletilir. İnşaata başlandığında ise arsa maliyetinin üretim maliyetine intikal ettirilmesi gerekmektedir.
ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE (YAP-SAT, KAT KARŞILIĞI) MUHASEBE UYGULAMALARI

Satın Alınan Arsa Üzerine Satmak Amacıyla İnşaat Yapılması,

Satmak amacıyla daire veya işyeri yapımına tahsis edilen arsa mamul üretiminin İlk Madde ve Malzemesi niteliğindedir.
-------------/-----------------------
150 İlk Madde ve Malzeme X
191 İndirilecek KDV X
320 Satıcılar X
-------------/-----------------------
Maliyetler 710,720,730 Hesaplarda takip edilerek 151 Yarı Mamüller-Üretim Hesabına aktarırılır.
-------------/----------------------
152 Mamüller X
151 Yarı Mamüller-Üretim X
-------------/-----------------------
İşletmenin Aktifinde MDV Niteliğinde Kayıtlı Arsa Üzerine Kullanılmak Amacıyla İnşaat Yapılması,

Aktifte MDV olarak kayıtlı arsanın, yine başka bir MDV dönüşümü söz konusudur.İşletme açısından yatırımdır.
Burada bina yapımına tahsis edilen arsa ise yatırımın İlk Madde ve Malzemesi niteliğindedir.

-------------/-----------------------
258 Yapılmakta Olan Yatırımlar X
250 Arazi ve Arsalar X
-------------/-----------------------
258-Yapılmakta Olan Yatırımlar X
191-İndirilecek KDV
100,102,320…. X
-------------/-----------------------
252- Binalar X
258-Yapılmakta Olan Yatırımlar X
-------------/-----------------------

İşletmenin Aktifinde MDV Niteliğinde Kayıtlı Arsa Üzerine Satmak Amacıyla İnşaat Yapılması,

Burada satmak amacıyla daire veya işyeri yapımına tahsis edilen arsa mamul üretiminin İlk Madde ve Malzemesi niteliğindedir.
-------------/-----------------------
150 İlk Madde ve Malzeme X
250 Arazi ve Arsalar X
-------------/-----------------------
710 Direkt İlk Mad. Mlz Giderleri X
150 İlk Madde ve Malzeme X
-------------/-----------------------
Maliyetler 710,720,730 Hesaplarda takip edilerek 151 Yarı Mamüller-Üretim Hesabına aktarırılır.
-------------/----------------------
152 Mamüller X
151 Yarı Mamüller-Üretim X
-------------/-----------------------

Vergi Mükelleflerinin Aktifte Kayıtlı Arsası Üzerine Satmak Veya Kullanmak Amacıyla Başkasına Kat Karşılığı İnşaat Yaptırması;

Müteahhit firma açısından;
Maliyetler 710,720,730 Hesaplarda takip edilerek 151 Yarı Mamüller-Üretim Hesabına aktarılır.
-------------/----------------------
152 Mamüller X
151 Yarı Mamüller-Üretim X
-------------/-----------------------
Vergi mükellefi olan Arsa sahibi açısından;
-------------/-----------------------
153 Ticari Mallar X
250 Arazi ve Arsalar X
Satmak amacıyla,
-------------/-----------------------
252- Binalar X
250 Arazi ve Arsalar X
Kullanmak amacıyla,
-------------/-----------------------

İşletmeye Dahil Binanın Yıkılarak Yenisinin Yapılması;

Binanın yıkılmaya başlanması,
-------------/----------------------
258 Yapılmakta Olan Yatırımlar X
257 Birikmiş Amortismanlar X
252 Binalar X
-------------/-----------------------
258 Yapılmakta Olan Yatırımlar X
191 İndirilecek KDV
100,102,103,320 X
------------/-----------------------
252 Binalar X
258 Yapılmakta Olan Yatırımlar X
------------/-----------------------

KAT KARŞILIĞI HASILAT PAYLAŞIMI YÖNTEMİ

Klasik kat karşılığı yönteminin çağdaş versiyonu diyebileceğimiz bir yöntem olup ağırlıklı olarak TOKİ ve Emlak Konut GYO tarafından konut sektörüne getirilen bir yeniliktir.



Hasılat paylaşımı yönteminde arsa sahibi mükellef tarafından yükleniciye teslim edilmektedir.



Sözleşmede belirtilen çerçevede üretim masrafları yüklenici tarafından karşılanmaktadır.



Bu yöntemde arsa sahibi mükellef inşaat maliyetlerinin sadece arsaya ilişkin olan kısmını karşılamaktadır.



Arsa sahibi İnşaa edilen bağımsız birimler yerine, bunların satışından elde edilen hasılattan pay almaktadır.



Satışlardan sağlanan hasılat, ortak banka hesabında toplanarak inşaatın ilerleme durumuna göre müteahhide gerekli ödemeler yapılır. (07.09.2005 -69668 B.07.1.GİB.0.50/5029-551 Mukteza)


KAT KARŞILIĞI HASILAT PAYLAŞIMI YÖNTEMİNDE BELGE DÜZENİ

Bağımsız bölümlerin satışından elde edilen hasılatın arsa sahibine düşen kısmı arsa sahibi açısından arsasının satış bedelidir. Dolayısı ile TOKİ, EGYO tarafından inşaatların tamamlanıp alıcılara teslim edildiği tarihte müteahhit firmaya arsa faturası düzenlenir.

Arsa Tesliminde Uygulanacak KDV;
KDV oranlarına ilişkin BKK ekli I sayılılistenin 11. maddesine göre “Net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri ile belediyeler, il özel idareleri, TOKİve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara isabet eden kısmı,” %1 KDV
Arsanın Net alanı 150 m2 üstündeki konut ve Ticaret Merkezlerine isabet eden kısmı ise %18 KDV hesaplanması gerekmektedir.

Müteahhit tarafından ise nihai alıcılara bağımsız bölümlerin niteliklerine göre KDV oranları uygulanarak satışfaturaları kesilir.

Örnek:
Arsa Sahibi: Emlak Konut GYO
Müteahhit : X İnşaat A.Ş.
Proje : Ataşehir 8.Kısım 500 Ad.Konut ve 1.Ad.Tic. Merkezi Yapımı
Projeden Elde Edilen Hasılat = 130.000.000,00 TL
Paylaşım Oranları: Arsa Sahibi: %39 = 50.700.000,00 TL
Müteahhit: %61 = 79.300.000,00 TL

Net alanı 150 m2 altındaki Konutların Toplamı: 70.000 m2 % 93,33
Ticaret Merkezi Alanı : 5.000m2 % 6,67
ProjelendirilmişToplam : 75.000 m2 %100

Arsa Teslim Bedeli ve KDV ‘sine İlişkin Hesaplama : (BKK Ekli 1 sayılı Liste 11.md)

Bağımsız Bölüm Arsa Sahibi Hasılatı M2 Dağılımı Arsa Bedeli KDV

150 m2 Altı Konut 50.700.000,00 X %93,33 47.318.310,00 TL %1
Ticaret Merkezi 50.700.000,00 X % 6,67 3.381.690,00 TL %18
ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİYİ DOĞURAN OLAY

V.U.K. Madde 19: “Vergi alacağı vergi kanunlarının vergiyi bağladıkları olayın vukuu veya hukuki durumun tekemmülü ile doğar.”
Fiilen tasarruf hakkının devri
TapuyaTescil
Faturanın düzenlenmesi


İskan alınmamış olsa bile tapu tescili veyagayrimenkulün fiilen kullanıma tahsisini takiben 7 gün içerisinde fatura düzenlenmesi gerekmektedir.

İnşaat henüz tamamlanmadan veya başlamadan önce satışların yapıldığı görülmektedir. Bu durumda “özel satış vaadi sözleşmesi ile” alınan paralar avans niteliği taşır. Avanslarda fatura düzenleme zorunluluğu yoktur. Buna rağmen fatura düzenlenirse KDV hesaplanmak zorundadır.

KDVK’NUN UYGULANMASI AÇISINDAN NET ALAN TANIMI VE HESABI

9 seri nolu KDV Genel Tebliğinde KDV Kanununun uygulanmasında “net alan”deyiminin, faydalı alanı ifade ettiği, faydalı alandan maksadın ise konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan olduğu belirtilmiştir.

Maliye İdaresi tarafından yayınlanan 30 seri nolu KDV Genel Tebliğinde de balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu gibi yerlerin net alan hesabında ne ölçüde dikkate alınacağına ilişkin açıklamalar yapılmıştır.

Her ne kadar söz konusu tebliğler ve çeşitli özelgeler ile net alan hesabına ilişkin açıklamalar yapılmış ise de, KDV Kanununun uygulanması açısında Net alan hesabı SM, SMMM ve YMM meslek mensuplarının uzmanlık alanlarını aşan mühendislik ve diğer uzmanlık alanlarına ait teknik yöntemlerin uygulanması gerektirmektedir. Bu anlamda bağımsız bölümlerin her birinin brüt alanları ile KDV Kanununun uygulanması açısından ilgili tebliğler ile belirlenen Net alan hesabı, projelerin uygulama mühendislerine bizzat hesaplatılarak vergi yasaları ile muhasebe uygulamalarının buna göre şekillendirilmesinin isabetli bir karar olacağını düşünüyoruz.
ÖZEL İNŞAATLARIN TESLİMİNDE KDV

150 m²’nin altında dairelerde % 1,
150 m² ve üstü daire - m² bakılmaksızın işyerlerinde %18,

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE KDV UYGULAMASI

Arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimlerinde KDV;

Arsa bir işletmenin aktifinde kayıtlı ya da arsa sahibi sürekli “arsa alım-satım” işiyle uğraşıyor ise; konut veya işyeri karşılığında “müteahhide” verilen arsalar KDV’ ye tabi tutulur.

Arsa sahibinin arsa teslimi, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde “arızi nitelik” taşıyor ise daire yada işyeri karşılığı verilen arsa nedeniyle KDV hesaplanması gerekmemektedir.
(KDVGT– 30 Seri Nolu )

Müteahhitler tarafından arsa sahibine işyeri ya da konut teslimi:

Arsa sahibine 150 m2’nin altında konut teslimleri %1 oranına KDV tabidir.
150 m2’nin üzerindeki konutlarla, işyeri teslimleri ise %18 oranına tabidir.

AKTİFE KAYITLI ARSANIN KAT KARŞILIĞI TESLİMİNDE KDV MATRAHI NE OLMALIDIR.?

Bağımsız birimlerin arsa sahibine teslim edildiği tarihte karşılıklı ve eş zamanlıolarak vergiyi doğuran olay meydana gelmektedir. (GİB 26.07.2006 tr. 058377 mukteza)
Karşılıklıteslimden önce arsanın tapu siciline tescil edilmesi durumunda tescilin yapıldığı tarihten itibaren 7 gün içinde VUK 267/2 md. göre Maliyet Bedeli Esasına göre KDV açısından fatura düzenlenmesi gerekmektedir. (İvdb. 10.04.2009– 14699 mukteza)

720 21 1 121 Sosyal Yardımlar
720 21 1 131 Kıdem Tazminatı
720 21 1 132 İhbar Tazminatı
720 21 1 141 SSK İşveren Payı
721 DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ YANSITMA HESABI
721 21 Direkt İşçilik Gid.Yansıtma
730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ
730 21 ........Özel İnşaat Gider Yeri
730 21 0 Endirekt Malzeme Giderleri
730 21 0 010 Endirekt İşletme Malzemesi
730 21 0 050 Diğer Endirekt Malz.Kullanımı
730 21 1 İşçi Ücret ve Giderleri
730 21 1 111 Esas Ücretler
730 21 1 112 Fazla Mesai Ücretleri
730 21 1 113 İkramiye Ücretleri
730 21 1 121 Sosyal Yardımlar
730 21 1 131 Kıdem Tazminatı
730 21 1 132 İhbar Tazminatı
730 21 1 141 SSK İşveren Payı
730 21 3 Dışarıdan Sağl.Fayda ve Hizmetler
730 21 3 311 Elektrik Giderleri
730 21 3 312 Su Giderleri
730 21 3 313 Akaryakıt-Yağ Giderleri
730 21 3 314 L.P.G ve Doğalgaz Giderleri
730 21 3 320 Şantiye Bakım-Onarım Giderleri
730 21 3 323 Tesis Mak.ve Cihaz Bakım-Onarım Giderleri
730 21 3 326 Alet,Edevat Bakım-Onarım Giderleri
730 21 3 330 PTT Giderleri
730 21 3 340 Hafriyat ve Nakliye Giderleri
730 21 3 341 İşçi Taşıma Giderleri
730 21 3 350 Teknik Müşavirlik Giderleri
730 21 3 354 Etüd ve Proje Giderleri
730 21 3 362 Taşeronlara Yaptırılan İşler



730 21 4 Çeşitli Giderler
730 21 4 411 Şantiye Kırtasiye Giderleri
730 21 4 413 Şantiye Gider Yazılan Demirbaş
730 21 4 421 Seyahat Giderleri
730 21 4 432 Sigorta Giderleri
730 21 4 440 Şantiye Makine Kira Giderleri
730 21 4 441 Şantiye Taşıt Kira Giderleri
730 21 4 460 Şantiye Temsil ve Ağırlama Gid
730 21 4 461 Şantiye Çay Ocağı Giderleri
730 21 4 480 Diğer Çeşitli Giderler
730 21 5 Vergi,Resim ve Harçlar
730 21 5 501 Belediye vergi ve resimleri
730 21 5 502 Emlak ve Çevre Temizlik Vergisi
730 21 5 504 Damga Vergisi
730 21 5 506 Motorlu Taşıt Vergileri
730 21 5 509 Tapu Harçları
730 21 6 Amortisman Giderleri
730 21 6 602 Tesis,Makine ve Cihazlar Amort

writing a good thesis <a href="https://thesistga.com/ ">thesis consultant</a>