Forum

"ÖZEL İNŞAATLARDA VERGİ VE MUHASEBE UYGULAMALARI" SEMİNER SUNUM NOTLARI
(ÇALIŞMANIN TAMAMINI BİLGİSAYARINIZA
KAYDETMEK İÇİN SAYFANIN ALTINDA DOSYA İNDİR YAZISINA
TIKLAYARAK DOSYAYI WORD HALİNDE BİLGİSAYARINIZA İNDİREBİLİRSİNİZ)


Bu çalışmanın büyük bir bölümü, YMM Ömer TEKİN’in (www.tekinymm.com) sitesindeki, aşağıda konu başlıkları belirtilen makalelerinden alınarak hazırlanmıştır. Konu hakkında detaylı bilgiyi www.tekinymm.com sitesinden edinebilirsiniz.

İnşaat işlerinde KDV iadesi Uygulaması
Özel İnşaatlarda KDV İade Uygulaması
Özel İnşaatlarda Vergileme ve muhasebe uygulaması (1) ve (II)
Özel İnşaatlarda Asgari İşcilik Uygulaması


GENEL BİLGİLER

TANIM:

Genel anlamda inşaat; malzeme ve işçilik kullanmak suretiyle, meydana getirilen bir gayrimenkulün yapı kısmına ilişkin faaliyetlerin tümünü içerir. İmar Kanununda “yapı tabirinin karada ve suda daimi veya geçici, resmi ve özel yer altı veya yerüstü inşaatı ile ilave ,değişiklik ve tamirlerinin sabit ve müteharrik tesislerine şamil olduğu” hükme bağlanmıştır.

İNŞAATIN ÇEŞİTLERİ

Medeni Kanunda:

- Menkul inşaat : Belli hizmeti görmek üzere geçici amaçlı yapılan kulübe, baraka, yazlık sinema, tiyatro sahnesi Pazar yeri tezgahları gibi yapılardır. Bunlar tapuya tescil edilmezler.

- Menkul olmayan (taşınmaz) inşaatlar: Toprağa bağlı olarak ve devamlı kalmak amacıyla meydana getirilen ekonomik değer taşıyan yapılardır. Örneklersek , köprü, yol, meydan, binalardır. Bu inşaatlar özellik ve yapımındaki uzmanlık ile teknik nedenlerden dolayı 3 bölümde gruplandırılabilir.

a) Konutlar; Ev, apartman gibi.

b) Ticari, Sınai, Sosyal ve Kültürel Yapılar; İşyeri, fabrika binası ve ek tesileri, otel, hastahane, okul, spor tesisleri gibi.

c) Özel uzmanlık isteyen inşaatlar; Yol, köprü, baraj, liman, havaalanı gibi.



Vergi Hukukunda:

- Özel inşaatlar : Yapım şekline göre 2 ‘ye ayrılır.

a) Daire, kat ve dükkan halinde satmak amacıyla yapılan inşaat,

b) Kendi gereksinimi için satmak amacı olmadan yapılan inşaatlar



- Taahhüt şeklindeki inşaatlar: Taahhüt kendi nam ve hesabına gerçek ve tüzel kişilere karşı sözleşmeli veya sözleşmesiz bir işin yapılması veya bir malın teslimini üstlenmektir. Bir işin taahhüt edilmesi ise taahhüt edenin (müteahhit) ‘ işi yaptırana (iş sahibi) vermeyi taahhüt eylediği ve bir bedel karşılığında bir malın imalini kapsar. Bu konuda bir iş (imalat) bir bedelle üstlenen müteahhit ve bir bedel karşılığında müteahhite iş yaptıran iş sahibi olmak üzere 4 unsur mevcuttur.





ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ



Kendi nam ve hesabına apartman inşa edip daire kat ve dükkan halinde satmak ve satmak amacı gütmeksizin kendi ihtiyacı için kendi arsası üzerine yapılan inşaatları içerir. Bu konuyu irdelersek;



1-DAİRE, KAT VE DÜKKAN HALİNDE SATMAK AMACIYLA YAPILAN ÖZEL İNŞAATLAR



Apartman inşa edip daire, kat ve dükkan halinde satanlar, bu inşaata kendi arsaları üzerine yapabilecekleri gibi, arsa karşılığında belirli sayıda daire, kat veya dükkan vermek kaydıylada başkalarına ait arsa üzerine yapabilirler. Ülkemizde daha çok bu yol tercih edilmektedir.



193 SAYILI GELİR VE 5520 SAYILI KURUMLAR VERGİSİ

AÇISINDAN BAKIŞ

Daire, kat ve dükkan halinde satmak amacıyla yapılan inşaatlar yönüyle

Gelir Vergisi Kanununda; İnşaat ve onarma işlerinden elde edilen kazançlar, Ticari Kazanç hükümlerine göre vergilendirilir.

Kurumlar vergisi Kanununda ise; ( MADDE 6- (2) ) Safî kurum kazancının tespitinde, yine Gelir Vergisi Kanununun ticarî kazanç hakkındaki hükümleri uygulanır.

Aynı yıl içinde başlanılıp bitirilen inşaat ve onarma işlerinden ve özel inşaatlardan elde edilen kazançlar ve arsa karşılığı daire yapımından elde edilen kazançlar da genel hükümlere göre vergilendirilir.

Birden fazla takvim yılına yaygın inşaat ve onarma işlerinde kar-zarar kesin olarak işin bittiği yıl tesbit olunur.

Yıllara yaygın inşaat ve onarım işlerini yapanlar, inşaatın devam ettiği sürece, bu işleriyle iligili olarak kar ya da zarar beyanında bulunmazlar. Ancak “kar-zarar beyanında bulunulmayacağı” beyanname verilmeyeceği anlamına gelmez. Yalnızca inşaat ve onarım işleriyle uğraşan ve işleri de henüz bitmemiş olan müteahhitler her yıl devam eden inşaatlarıyla ilgili olarak beyanname vermek zorundadırlar.

Gelir ya da kurumlar Vergisi beyannamesi verilirken, devam eden inşaat ve onarım işiyle ilgili olarak düzenlenen bilanço beyanname ekinde sunulacaktır. Ayrıca beyannamenin uygun bir yerine İnşaatımız yıllara yaygın olduğundan kar-zarar beyan edilmemiştir. Şeklinde açıklama yapılmasında yarar vardır.

Yıllara yaygın inşaat ve onarım işlerini yapanlar, işin bitimini izleyen yılın G.V. mükellefleri için Mart ayı 15.gününe kadar , K.V. mükellefleri ise Nisan ayının 25.ne kadar saptanan kar-zararı beyanname ile bildirmek ve tahakkuk eden vergileri yasal süresi içinde ödemekle yükümlüdürler. ( Gelir vergisi mükellefleri tahakkuk eden verginin yarısını Mart ayı sonuna kadar, diğer yarısını ise Temmuz ayı sonuna kadar, Kurumlar Vergisi mükellefleri ise Nisan ayı sonuna kadar ödemek zorundadırlar.)

İnşaat işinin bitim tarihi itibariyle bulunan kar-zarar, işin devam ettiği yıllara dağıtılamaz.

Yıllara yaygın inşaat ve onarma işlerinin yanında ticari ve sınai faaliyet de icra eden mükellefler, inşaat faaliyetlerinden elde ettikleri kazançları nedeniyle geçici vergiye tabi olmamakla birlikte elde ettikleri faiz gelirleri ve diğer kazançları üzerinden geçici vergi ödeyeceklerdir

Taahhüt şeklindeki inşaatlar yönüyle;

Aynı yıl içinde başlanılıp bitirilen inşaat ve onarma işlerinden elde edilen kazançlar genel hükümlere göre vergilendirirken yıllara sari inşaat ve onarım işlerinde taşıdığı özellikler nedeniyle genel hükümler dışında özel bir vergileme sistemi kabul edilmiştir. Gelir Vergisi Kanunu 42-44. maddeler uyarınca müteahhite yapılan istihkak ödemelerinden (avanslar dahil ve ödeme şekline bakılmaksızın) G.V.K. 94.madde 3. bendi gereği %5 vergi stopajı yapılır.

Yıllara sari inşaat ve onarım işlerinde inşaat süresince ödenen isitihkaklardan yapılan vergi kesintileri inşaatın bittiği dönemde kazancın tesbiti ile tahakkuk edecek vergiden mahsup edilir. İstihkaklardan kesilen vergilerin, taahhüt edilen inşaat ve onarma işinin bitiminden önce mahsubu olanaksızdır.

İstihkaklardan vergi kesintisi yapan kurum veya kuruluşlar, kesilen vergileri çeşitli nedenlerle vergi dairesine yatırmayabilmektedirler. Bu durum, kesintiyi yapan kurum veya kuruluşun sorumluluğunu zamanında yerine getirmemesinden ortaya çıkabileceği gibi özellikle kamu kurumlarının vadesinde ödenmeyen vergilerinin taksitlendirilmesi konusunda, Maliye Bakanlığınca çıkarılan genel tebliğler veya benzeri düzenlemelerden de kaynaklanabilmektedir. Diğer bir ifadeyle, bu gibi durumlarda kesilen vergilerin vergi dairesine yatırılmamış olmasında, hakedişinden vergi kesilen mükellefin bir kusuru söz konusu olmamaktadır.

Bu nedenle yıllara yaygın inşaat ve onarma işleri yapan mükelleflerin istihkaklarından kesilen vergilerin, bu mükelleflerin aynı işlerden sağladıkları kurum kazancı için verecekleri beyannameler üzerinden hesaplanan kurumlar vergisine ve mükelleflerin isteği halinde gelir vergisi kanununun 94/6-b bendine göre yapılacak tevkifata mahsubu işlemlerinde mahsubu istenilen miktarların ilgili kurum veya kuruluşça istihkaklardan kesildiğinin belgelendirilmesi kaydıyla bu kesintilerin, kesintiyi yapan kurum veya kuruluşça vergi dairesine yatırıldığına dair belge aranılmayacaktır.

Gerek G.V. kanunu gerekse K.V.K. gereği kazanç aşağıdaki şekilde tespit edilir.

Daire, kat veya dükkan halinde satmak amacıyla yapılan inşaatlarda kazanç: İnşa edilen daire, kat veya dükkanlar müteahhit için mal niteliğindedir. Bunların bitimden ziyade teslim veya satışı halinde kar-zarar hesaplanarak, vergilendirilecektir.

İnşaat süresince yapılan satışlardan alınan tutarlar, avans niteliğinde değerlendirilir. Kar-zarar tespiti inşa edilen dairelerin tesliminde hesaplanır.

Teslimden ise daire, kat veya dükkanın iskan belgesinin alınması veya bu tarihten öncede fiilen kullanılmaya başlandığı tarih anlaşılmalıdır. Satış işleminin geciktirilmesi bunu engellemez.

Kar-Zararın tespitinde dikkat edilmesi gereken hususlar:

a) İnşa edilen daire, kat veya dükkanların maliyetleri bağımsız bölüm dağılımına göre tespit edilmelidir.

b) Satışın gerçekleştiği dönemde satış rakamı ile maliyet bedeli arasındaki kazanç vergilendirilecektir.

c) Satışın aynı dönemde gerçekleşmediği durumlarda satılmayan daire maliyet bedelleri stok olarak düşünülüp, sonraki hesap dönemlerine devredilecektir. Dolayısı ile satıldığı dönemde kazanç tespiti ile vergilendirilecektir.

d) İnşaat süresince gerçekleşen kanunen kabul edilmeyen giderler ise vergilendirmenin yapıldığı dönemde ayrıca vergi matrahına ilave edilecektir.

e) İnşaat işlerinde ortalama kar haddi gibi uyulması gereken bir oran olmamasına rağmen teamül olarak maliyet bedelinin %25’i yada satış bedelinin %20’sini kazanç olarak belirlenmesi benimsenmiştir.

MÜTEAHHİDİN EŞ VE ÇOCUKLARINA SATTIĞI YADA KENDİSİNİN VEYA ORTAĞININ ÜZERİNE KAYDETTİRDİĞİ DAİRE VE DÜKKANLARDA EMSAL BEDEL UYGULAMASI

Gerek kendi arsası gerekse başkalarına ait arsa üzerine inşa edilen daire veya dükkanlardan bir kısmının veya tamamını eş veya çocuklara, yada yakınlara satış veya devri sırasında emsal bedel uygulamasına dikkat edilmelidir. Emsal bedel V.U.K. 267 maddesinde “gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen veyahut ta doğru olarak tespit edilmeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline göre haiz olacağı değerdir.”



BİNA VE ARSANIN DEĞERLEMESİ

1 – Satın alınan arsa üzerine inşaat yapanlarda arsanın maliyet bedeli ile değerlendirilerek inşaat maliyetine intikali sağlanır.

2 – Kat, daire veya dükkan karşılığı başkasına ait arsa üzerine inşaat yapanlarda ise sözleşme gereği arsa sahibine verilecek daire, kat veya dükkanların maliyet bedeli arsanın maliyetini oluşturur.

3 – Kendi arsası üzerine inşaat yapanlarda da yine satın alma değeri ile yapılan tapu harcamaları arsa bedelini oluşturur. Ancak arsanın çok önceden alınması veya miras-hibe yoluyla intikal etmesi halinde arsanın maliyet bedeli yine V.U.K. 267 md.sindeki emsal bedel esasıyla değerlenecektir.



KENDİ ARSASI ÜZERİNDE İHTİYACI İÇİN(SATMA AMACI OLMADAN) BİNA İNŞASI

1999 yılından önce ihtiyacı için kendi arsası üzerinde bina inşa edenler açısından ticari kazançtan bahsedilmezken bu tarihten sonra ise inşa edilen bu dairelerin 4 yıldan önce satılması durumunda kazançtan bahsedileceği (diğer kazanç ve iratlar) ve vergilendirilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Burada G.V.K.’na 4444 kanunla eklenen 56.md. gereği 1999-2002 yılları arasındaki gayrimenkul satışlarından elde edilen kazançların değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi hükme bağlanmıştır.

Bu şekilde inşaat yapanlar için dikkat edilecek husus olarak şunu belirtmek gerekir. Bu kişiler inşaatda çalıştırdıkları işçilerden vergi kesintisi yapmazlar. Ancak çalışan kişilerin burada elde ettikleri ücretlerinin G.V.K. 64 / 3 maddesinde ve 4444 sayılı Kanunla 01/01/2000 tarihinden itibaren yıllık vergilendirileceği ve yıllık matrahında 1 yıllık brüt asgari ücretin %25’ i olacağı hükme bağlanmıştır. İnşaatı yaptıranın yükümlülüğü ise bu kişileri ilgili vergi dairesine bildirmek suretiyle çalışanların vergi karnelerini çıkartmalarını sağlamalıdır.

2 – ARSA KARŞILIĞINDA DAİRE, KAT VEYA DÜKKAN YAPIMI

İnşaat yapımını üstlenen müteahhit başkalarına ait arsa üzerine inşa edilecek daire, kat veya dükkanlardan bir bölümünü arsa payı karşılığı arsa sahibine teslimi taahhüt eder. Türkiye’ de son yıllarda finansman maliyetleri yönüyle tercih edilen bir yoldur. Bu konuda müteahhit boş veya üzerinde mevcut binayı yıkmak suretiyle arsa üzerine belirlenen proje ve mahal listesine uygun olarak inşaatı yapmayı üstlenir. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki bu akdin yazılı ve aşağıdaki hususları içerecek şekilde hazırlanması ileride doğabilecek problemleri en baştan önlemiş olur.

1 – Arsanın müteahhide teslim şekli ve süresi

2 - Arsa üzerine inşa edilecek daire, kat veya dükkanların özelliklerinin belirlenmesi

3 - Proje, imar durumlarının, vergi, resim, harçların ödeme şeklinin belirlenmesi

4 - Arsa karşılığında verilecek daire, kat veya dükkanların (bağımsız bölümlerin) belirlenmesi

5 - İnşaat teslim süresinin belirlenmesi

6 - Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması işlemlerinin belirlenmesi

7 - Müteahhide kalacak bağımsız bölümlerin satış yetkilerinin alınması ve tapuya şerh edilmesi yetkisinin belirlenmesi

8 – Mücbir sebeplerin belirlenmesi

9 - Cezai şartların belirlenmesi

Bu sözleşmelerin noter aracılığı ile yapılması gerek hukuki işlemlerde gerekse tapu işlemlerinde kolaylık sağlayacaktır.



193 SAYILI GELİR VE 5520 SAYILI KURUMLAR VERGİSİ

AÇISINDAN BAKIŞ

Bu bölümde müteahhit için; kendi arsası üzerinde daire, kat veya dükkan yapımına ilişkin bilgilere ek olarak dikkat edilmesi gereken husus arsa karşılığında arsa sahibine verilen daire, kat veya dükkanların maliyet bedellerinin arsa maliyeti olarak dikkate alınması gerekir.

Arsa sahibi açısından ise arsa karşılığında alınan daire, kat veya dükkanların satışında 1999 öncesi ve sonrası olarak dikkate alınmalıdır.

Daha öncede belirtildiği üzere “1999 yılından önce ihtiyacı için kendi arsası üzerinde bina inşa edenler açısından ticari kazançtan bahsedilmezken bu tarihten sonra ise inşa edilen bu dairelerin 4 yıldan önce satılması durumunda kazançtan bahsedileceği (diğer kazanç ve iratlar) ve vergilendirilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Burada G.V.K.’na 4444 kanunla eklenen 56.md. gereği 1999-2002 yılları arasındaki gayrimenkul satışlarından elde edilen kazançların değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi hükme bağlanmıştır”



213 SAYILI VERGİ USUL KANUNU AÇISINDAN BAKIŞ

Bildirimler : İşe başlama en fazla 1 ay önceden , işi bırakma ve değişiklikleri 1 ay içerisinde ilgili vergi dairesine yapılmalıdır.

Tutulması gereken defterler: Bilanço esasına göre; Yevmiye, Defter-i Kebir, Envanter defteri. İşletme esasına göre İşletme Defteri bunlardan ayrıca Amortisman Defteri sürelerinde tasdik ettirilmesi gerekir.

Değerlemeler inşaat harcamaları maliyet bedeli ile, kendi arsasının üzerine yapımını arsa emsal bedelle yapılır. Yine satış sırasında ve arsa sahibine verilecek bağımsız bölüm bedellerinin emsal bedellerinden aşağı olmamasına dikkat edilmelidir.

Amortismanlar; İnşaat yapımı sırasında kullanılan sabit kıymetlerin amortismanları V.U.K. 333 ve 339 genel tebliğindeki oranlarda ayrılarak maliyetlere dahil edilir.



3065 SAYILI KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU

AÇISINDAN BAKIŞ



VERGİNİN KONUSU
Madde 1- Türkiye'de yapılan aşağıdaki işlemler katma değer vergisine tabidir

1. Ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler,

TESLİM

Madde 2 1. Teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hereket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir. Bir malın alıcı veya onun adına hareket edenlerin gösterdiği yere veya kişilere tevdii teslim hükmündedir. Malın alıcıya veya onun adına hareket edenlere gönderilmesi halinde, malın nakliyesinin başlatılması veya nakliyeci veya sürücüye tevdi edilmesi de mal teslimidir.

HİZMET
Madde 4 1. Hizmet, teslim ve teslim sayılan haller ile mal ithalatı dışında kalan işlemlerdir.
Bu işlemler, bir şeyi yapmak ve işlemek, meydana getirmek, imal etmek, onarmak, temizlemek, muhafaza etmek, hazırlamak, değerlendirmek, kiralamak, bir şeyi yapmamayı taahhüt etmek gibi, şekillerde gerçekleşebilir.

2. Bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması halinde bunların her biri ayrı işlem olup, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı vergilendirilirler.

KDV ORANI

2002/4480 sayılı B.K.K. eki karar kapsamında

b) (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için, % 1

11- Net alanı 150 m2.ye kadar konut teslimleri olarak belirlenmiş bunun dışındaki teslimler genel K.D.V. oranına tabi olacaktır. Yani 150 m2 üstündeki konutlar ile işyeri niteliğindeki inşaatlar %18 K.D.V. oranına tabi olacaktır.









İNŞAAT İŞLERİNDE KDV İADE UYGULAMASI

KDV İadesine Konu Teslimler ve İade Hesaplaması:

a-İadeye Konu Teslimler:

İnşaat işlerinde İadeye konu edilecek teslim, 150 m2 'den düşük konut teslimleridir. 150 m2 'yi geçen konutlar ile işyeri teslimlerinin tamamı %18 oranında KDV'ye tabi olduğundan bu teslimler için iade söz konusu değildir.

Teslim edilen konut, bir bedel mukabilinde satılmak suretiyle teslim edilmişse bu teslimin iadeye konu olacağı hususunda bir tereddüt bulunmamaktadır.

Ancak müteahhidin kat karşılığı aldığı inşaatta, arsa sahibine, arsa karşılığı devrettiği 150 m2 den düşük konut teslimleri,

Yine müteahhidin yaptığı dairelerden kendisinin kullanımına tahsis ettiği 150 m2 den düşük konut teslimlerinde bir bedel alınmamaktadır. Bedel alınmayan bu teslimlerin de iadeye konu edilmesi gerekecek mi?

Diğer yandan İnşaat devam ederken halk arasında topraktan satış diye bilinen daire satışlarında henüz daire yapılmadan satış yapılmış olması durumunda, bu teslim de iadeye konu olacak mı? Soruları gündeme gelebilecektir.

Buna hemen cevap vermeden, bu konuyla ilgili mevzuattaki düzenlemelerden belli başlılarını hatırlanması bakımından aşağıda belirtelim.



30 seri no'lu KDV genel tebliğinde, müteahhidin arsa sahibine arsa karşılığı olarak verdiği işyeri ve dairelerin devri teslim sayılmış olup, bu teslimlerin KDV'ye tabi olduğu belirtilmiştir.

Öte yandan, KDV kanunun 3. maddesinde, teslim sayılan haller belirtilmiş, işletme sahibinin vergiye tabi malların her ne surette olursa olsun işletmeden çekmesinin teslim olduğu belirtilmiştir.

KDV kanun 27/1. maddesinde, bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler de KDV matrahı, emsal bedel olduğu, emsal bedelin V.U.K.'nun 267. maddesine göre tespit edileceği belirtilmektedir.

Yukarıdaki düzenlemelerden anlaşılacağı üzere; müteahhidin arsa sahibine teslim ettiği daireler ile kendi kullanımına tahsis ettiği daireler teslim sayılıp, vergiye tabi olduğunu ortaya koymaktadır.

Bu teslimlerden dolayı bir bedel alınmadığı ileri sürülebilir. Bedel alınmayan veya bedeli bilinmeyen durumlarda ise yine yukarıda belirtilen KDV Kanunu 27. maddesine göre KDV matrahı, emsal bedel olacaktır. Emsal Bedel'de V.U.K.'nun 267. Maddesinin 2. sırasında belirtilen düzenlemeye göre tespit edilecektir.

Bu düzenlemelere göre, müteahhidin arsa sahibine teslim ettiği daireler ile kendi kullanımına tahsis ettiği daireler için V.U.K.'nun 267/2. sırasındaki düzenlemeye göre maliyet bedelinin toptan satışlarda %10, perakende satışlarda %5 fazlasıyla fatura düzenlemesi gerekmektedir. (Emsal bedelde KDV matrahı tespit edilirken, daire maliyetlerinin içerisine genel yönetim giderleri de dahil edilmesi gerekmektedir. KDV Kanunu Madde 27/4) Düzenlenen fatura üzerindeki emsal bedeller, yevmiye defterindeki kayıtlara gelir olarak yazılması söz konusu olmayacak, sadece KDV'leri kayıtlara işlenmesi yeterli olacaktır. KDV beyannamesinde de matrahlara herhangi bir tutar yazılmadan ilave edilecek KDV satırına yazılarak beyan edilecektir.

Yukarıdaki şekilde beyan edilen bu teslimlerinde iadeye konu edilmesi mümkündür

Müteahhidin inşaat devam ederken daire satması konusuna gelince, böyle bir durumda henüz daire yapılmamış, fiili bir teslimde bulunmamaktadır. Bu şekildeki satışa halk arasında topraktan satış diye adlandırılmaktadır. Bu satışta fatura kesilmiş ise vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olduğundan fatura üzerindeki vergi, fatura düzenlenme döneminde beyan edilmesi gerekmektedir. KDV iadesinin talep edilebilmesi için teslimin yapılmış olması şart olduğundan teslimin yapılması beklenmelidir.

74 seri no'lu KDV Genel tebliğinde, iade hakkının doğması için, indirimli orana tabi işlemin gerçekleşmiş olması şart koşulmuştur.

Bilindiği üzere, gayrimenkul satışlarında katma değer vergisini doğuran olay tapuya tescil ile gerçekleşmektedir. Şayet gayrimenkul, tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edilmişse bu durumda da teslim gerçekleşmiş olmaktadır.

İstanbul Defterdarlığının 2005 yılında verdiği iki ayrı özelgesinde, inşaattan önce ya da inşaat devam ederken dairenin satışında alınan paranın avans olarak değerlendirileceği, fatura kesilmiş olması halinde vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olacağından bunun beyan edilmesi gerekeceği, bu satışla ilgili iadenin teslimin yapıldığı dönemde isteneceği yönünde görüş bildirilmiştir.

Buna göre topraktan satışlarda alınan paraların avans olarak değerlendirilmesi, şayet fatura kesilmiş ise faturadaki KDV'nin fatura tarihinde beyan edilmesi, iadenin talebi ise, dairenin tapuya tescilden sonra ya da kullanılmaya başlamasından sonra yapılması gerekir.

b- İadeye Konu Edilecek Yüklenilen KDV'nin Hesabı:

KDV iadesi, hesaplanırken inşaat işinin başlangıcından bitimine kadar inşaatın maliyetine giren inşaat malzeme alımları, genel üretim ve yönetim giderleri ile ATİK dolayısıyla yüklenilen vergilerin tamamını kapsamaktadır.

İade edilecek KDV'nin hesaplaması aşağıdaki örnek olay üzerinde yapılmaya çalışılmıştır.

Örnek olay:

Müteahhit Ahmet Demir 2003 yılında kat karşılığı aldığı arsa üzerinde inşaata başlamış, inşaat 2005 yılında bitmiştir.

Müteahhidin KDV İade tutarı, etap etap aşağıdaki gibi hesaplanmıştır.

1. Etap:



Yüklenilen Toplam KDV'nin Tespiti:

Müteahhidin 2003, 2004 ve 2005 yıllarında inşaatın maliyetine giren inşaat malzeme alımları ve genel üretim giderleri dolaysıyla yüklendiği KDV'ler aşağıdaki gibidir.


2003 yılı İnşaat maliyetine giren alımlara ilişkin yüklenilen KDV

50.000 YTL


2004 yılı İnşaat maliyetine giren alımlara ilişkin yüklenilen KDV

65.000 YTL


2005 yılı İnşaat maliyetine giren alımlara ilişkin yüklenilen KDV

35.000 YTL


Toplam Yüklenilen KDV

150.000 YTL








2. Etap:



Yapılan Daire ve İşyerlerinin m2 alanlarının Tespiti:

Müteahhit İnşaata 2003 yılında başlamış 2005 yılında bitirmiştir. İnşaat bittiğinde 10 adet daire ve 2 adet işyeri yapılmıştır. 10 adet daire ve 2 adet işyerinin toplam alanı 1500 m2'dir.



3.Etap:



m2 'ye İsabet Eden Yüklenilen KDV'nin Tespiti:

1. ve 2. etaptaki verilere göre müteahhit, 1500 m2 inşaat alanını oluşturan daire ve işyerlerinin yapımı sırasında yüklendiği KDV 150.000 YTL dir.



Bir m2 'ye isabet eden Yüklenilen KDV ise ( 150.000 / 1500 =) 100 YTL olarak hesaplanmıştır.



4. Etap:



Düşük Oranlı Konut Teslimlerin Tespiti:

KDV iadesine 150 m2 'nin altındaki konut teslimleri %1 KDV'ye tabidir. Müteahhidin, 150 m2 'den aşağı konut satışları/teslimleri aşağıdaki gibidir.



1. 3 no'lu daire 135 m2 olup, nisan 2005 döneminde kat karşılığı alınan arsaya karşılık, arsa sahibine fatura edilmiştir. Dairenin emsal bedeli 150.000 YTL, KDV'si 1.500 YTL dir.



2. 4 no'lu daire 145 m2 olup, nisan 2005 döneminde kat karşılığı alınan arsaya karşılık, arsa sahibine fatura edilmiştir. Dairenin emsal bedeli 175.000 YTL, KDV'si 1.750 YTL dir.



3. 5 no'lu daire 125 m2 olup, haziran 2005 döneminde müteahhit daireyi kendi kullanımına tahsis etmiştir. Kendi kullanımına tahsis ettiği bu daireyi emsal bedeliyle kendisine fatura etmiştir. Dairenin emsal bedeli 125.000 YTL olup, KDV'si 1.250 YTL dir.

4. 6 no'lu daire 140 m2 olup, bu daireyi müteahhit 2004/haziran döneminde topraktan satmış, 2004/ haziran dönemi için 100.000YTL + 1.000 YTL KDV'den oluşan fatura düzenlemiştir. Daire 2005/haziran döneminde tapuya tescil edilmek suretiyle teslim edilmiştir.



5. 7 no'lu daire 120 m2 olup, 2005/eylül döneminde satılmış, bu satışla ilgili olarak 130.000 YTL + 1.300 YTL KDV' den oluşan fatura düzenlenmiştir.



6. 8 no'lu daire 130 m2 olup, 2005/eylül döneminde satılmış, bu satışla ilgili olarak 140.000 YTL + 1.400 YTL KDV'den oluşan fatura düzenlenmiştir.



7. 9 no'lu daire 110 m2 olup, 2006/ocak döneminde satılmış, bu satışla ilgili olarak 110.000 YTL + 1.100 YTL KDV'den oluşan fatura düzenlenmiştir.



8. 10 no'lu daire 100 m2 olup, 2006/nisan döneminde satılmış, bu satışla ilgili olarak 100.000 YTL + 1.000 YTL KDV'den oluşan fatura düzenlenmiştir.



5. Etap:



İadeye Konu Edilmeyecek Teslimlerin Tespiti:

Yukarıda 7. ve 8. sıradakiler hariç diğer teslimler 2005 yılında KDV iadesine konu edilebilecektir.



4. sıradaki satış, inşaat sürerken 2004/haziran döneminde topraktan satış yapılmış olup, henüz bir teslim söz konusu olmadığından bu satışın 2004/haziran döneminde iadeye konu edilmesi mümkün görünmemektedir. Dairenin teslimi 2005/haziran döneminde yapıldığından iadeye de bu dönemde konu edilecektir.



7. ve 8. sıradaki teslimler 2006 yılında yapılmış olduğundan dolayı bu daire teslimlerinin iadesi,bu dönemde iadeye konu edilecektir.



Buna göre 2005 yılında iadeye konu edilecek dairelerin yüklenilen KDV hesabı aşağıdaki gibi olmaktadır.



6. Etap:



İadeye Konu Edilecek Teslimlerin Yüklenilen KDV Hesabı:

Yukarıda 3. etapta yapılan hesaplamada birim m2 'ye düşen yüklenilen KDV'nin 100 YTL olduğu hesaplanmıştı. Bu tutar iadeye konu edilecek konutların m2 alanlarıyla çarpılarak yüklenilen KDV bulunmuştur.



2005 yılında İadeye Konu olan Daireler ve yüklenilen KDV'leri aşağıdaki gibi olmaktadır.






4. Etaptaki Sırası

Daire No

m2.si

Yüklenilen KDV.si


1

3

135

135 x 100=13.500


2

4

145

145 x 100=14.500


3

5

125

125 x 100=12.500


4

6

140

140 x 100=14.000


5

7

120

120 x 100=10.000


6

8

130

130 x 100=13.000




7. Etap:



Dönemler itibariyle İade Edilebilir KDV Hesabı:

Bu etapta iadeye konu dairenin teslim edildiği dönemler tespit edilecektir. İade hesaplanacak ilk dönemin tespitinden sonra o dönemde teslim edilen dairelerin inşası sırasında yüklendiği(5.etapta hesaplanan) KDV'den, teslim sırasında %1 olarak hesaplanarak beyan edilen KDV çıkartılacak, kalan KDV, teslimin yapıldığı dönemden bir sonraki teslimin yapıldığı döneme kadar arada geçen dönemlerdeki KDV beyannamesinde devreden KDV'lerle karşılaştırılacak, küçük olan KDV tutarı, iade edilecek KDV olarak esas alınacaktır. Bu iade tutarı bir sonraki döneme, önceki dönemden iade edilecek KDV olarak aktarılacaktır. 2. dönem KDV iadesi de aynı şekilde tespit edilerek önceki dönemden gelen iade edilecek KDV ile toplanarak bulunan iade tutarı, daha sonraki iade dönemine kadar ara dönemlerin devreden KDV beyannamesiyle karşılaştırılıp yine küçük olan KDV iade edilecek KDV olarak bir sonraki döneme aktarılacaktır. Bu şekilde yapılan hesaplamalarla yıl sonuna kadar gelinecektir.



İnşaat işlerindeki iade, yıllık olup takip eden yılın Ocak- Kasım* dönemlerinden herhangi birisinde talep edilebiliyor. Yıl sonunda toplanarak gelen iade tutarı yine iadenin isteneceği döneme kadar aradaki dönem beyannamelerindeki devreden KDV' ler le karşılaştırılacak, küçük olan tutar, iadeye konu edilecektir.



Yukarıdaki açıklamalara göre örnek olayımızdaki müteahhidin dönem dönem iade edilecek KDV'nin hesabı aşağıdaki gibi olmaktadır.









*Bilindiği üzere 99 nolu K.D.V. Genel tebliği gereği indirimli orana tabi teslimlere ilişkin K.D.V. iadeleri 01/07/2006 tarihinden itibaren aylık alınabilmektedir.







İlk dönem Nisan 2005




Yüklenilen KDV (5. Etaptan)

( 1 )

%1 Hesaplanarak beyan Edilen KDV (4. Etaptan )

( 2 )

İade edilebilir KDV

( 1 -2 =)


3 no'lu daire

13.500

1.500

12.000


4 no'lu daire

14.500

1.750

12.750


Toplam iade Edilebilir KDV

24.750




İade talep edilecek bundan sonraki dönem haziran ayı olduğundan karşılaştırma yapmak için, 2005/nisan-mayıs dönemleri KDV beyannamesindeki devreden KDV bilgileri gerekli olacaktır. Bu beyannamedeki bilgilerin aşağıdaki gibi olduğu varsayılmıştır.




2005/nisan dönemi devreden KDV

28.000


2005/mayıs dönemi devreden KDV

20.000




Yukarıdaki tabloda toplam iade edilebilir KDV 24.750 YTL, 2005/mayıs dönemindeki devreden KDV 20.000 YTL olup, bu tutar daha düşük olduğundan 2005/haziran dönemine aktarılacak iade tutarı olarak esas alınacaktır.



Haziran 2005 dönemi




Yüklenilen KDV (5. Etaptan)

( 1 )

%1 Hesaplanarak beyan Edilen KDV (4. Etaptan )

( 2 )

İade edilebilir KDV

( 1 -2 =)


Önceki dönemden gelen iade edilecek KDV(2005/Nisan )

20.000


5 no'lu daire

12.500

1.250

11.250


6 no'lu daire

14.000

1.000

13.000


Toplam iade Edilebilir KDV

44.250




İade talep edilecek bir sonraki dönem eylül dönemi olduğundan, karşılaştırma yapmak için 2005/haziran-ağustos dönemleri KDV beyannamesindeki devreden KDV bilgileri gerekli olacaktır. Bu beyannamelerdeki bilgilerin aşağıdaki gibi olduğu varsayılmıştır.






2005/Haziran dönemi devreden KDV

58.000


2005/Temmuz dönemi devreden KDV

60.000


2005/Ağustos dönemi devreden KDV

45.000




Yukarıdaki tabloda toplam iade edilebilir KDV 44.250 YTL olup, 2005/haziran-ağustos dönemlerindeki KDV beyannamelerinde gözüken devreden KDV'lerden düşük olduğundan bu tutar, bir sonraki döneme iade edilecek KDV olarak devredecektir.



Eylül 2005 dönemi




Yüklenilen KDV (5. Etaptan)

( 1 )

%1 Hesaplanarak beyan Edilen KDV (4. Etaptan )

( 2 )

İade edilebilir KDV

( 1 -2 =)


Önceki dönemden gelen iade edilecek KDV(2005/Haziran )

44.250


7 no'lu daire

10.000

1.300

8.700


8 no'lu daire

13.000

1.400

11.600


Toplam iade Edilebilir KDV

64.550




En son iadeye konu edilecek teslim 2005/eylül ayında yapılmıştır.



2005 yılında yapılan teslimlere ilişkin iade talebi 2006/mart döneminde yapılacağı varsayılmıştır.



Buna göre 2005/eylül döneminden iadenin talep edildiği dönemden bir önceki 2006/şubat dönemine kadar verilen KDV beyannamelerindeki devreden KDV bilgilerine ihtiyaç vardır. Bu bilgilerinde aşağıdaki gibi olduğu varsayılmıştır.




2005/Eylül dönemi devreden KDV

73.000


2005/Ekim dönemi devreden KDV

58.000


2005/Kasım dönemi devreden KDV

60.000


2005/Aralık dönemi devreden KDV

85.000


2006/Ocak dönemi devreden KDV

75.000


2006/Şubat dönemi devreden KDV

69.000




Yukarıdaki tabloda toplam iade edilebilir KDV 64.550 YTL dir. Ancak iadenin talep edileceği dönemden önceki 2006/Şubat ayına kadar gözüken devreden KDV'lerle karşılaştırılıp, en düşük olanı iadeye konu edilmesi gerekmektedir. Bu karşılaştırma yapıldığında, 2005/ekim ayının devreden KDV 'si en düşük olup, 58.000 YTL dir. Bu nedenle bu tutar iadeye esas alınacaktır.



8. Etap



Talep Edilecek İade Tutarı:

İndirimli oranların teslimlerine ait iade yıllık* olup, iade, takip eden yılın ocak-kasım dönemlerinden herhangi birinde istenebilmektedir. Bu dönemlerde iadenin talep edilmemesi durumunda düzeltme beyannamesi vermek suretiyle de olsa daha sonraki dönemlerde iade talep edilememektedir.



Bir önceki etapta müteahhidin 2005 yılındaki 150 m2 den düşük konut teslimleri için hesapladığımız iadeye esas alınması gereken tutar 58.000 YTL dir.



Her yıl bakanlar kurulunca tespit edilen sınırı aşan vergiler iade edilebilmektedir.Bu tutar 2005 yılı için 10.000 YTL olarak tespit edilmiştir.



Buna göre 2006/mart döneminde talep edilecek iade tutar (58.000 - 10.000 =) 48.000 YTL olacaktır.

Burada dikkat edilmesi gereken hususları şöyle sıralayabiliriz.



1- İnşaat süresince indirim konusu yapılan K.D.V.’ sinin bağımsız bölümlerin maliyetlerine göre hesaplanması

2- İndirimli orana tabi olan 150 m2 altındaki konut maliyetlerine isabet eden yüklenilen K.D.V.’ nin hesaplanması, (bu hesaplama sırasında konut maliyetinde kullanılan malzeme miktarlarının projeye göre hazırlanan metrajlara uygun olmasına dikkat edilmelidir.)

3- 150 m2 altındaki konutların satıldığı dönemlerde yüklenilen K.D.V. ‘ den tahsil edilen K.D.V. Düşüldükten sonra kalan kısmı iade istenmelidir.

4- K.D:V. İadelerini istenme şekilleride istenilen belgeler 74 - 76 - 82 85 ve 99 sıra no'lu KDV Genel tebliğlerinde yapılan açıklamalara uygun hazırlanmalıdır.









*Bilindiği üzere 99 nolu K.D.V. Genel tebliği gereği indirimli orana tabi teslimlere ilişkin K.D.V. iadeleri 01/07/2006 tarihinden itibaren aylık alınabilmektedir.



ÖZEL İNŞAATLARDA VERGİLEME VE MUHASEBE UYGULAMASI



1-Giriş:



Son birkaç yıldır döviz kurunun ve faizlerin düşmesi emlak piyasasını hareketlendirmiş bulunmaktadır. Ayrıca bankaların konut alıcılarına düşük faizle uzun vadeli kredi imkanı tanımaları bu piyasanın gözde olmasına neden olmuştur. Bu durum müteahhitlerin tekrar inşaat işlerine girmesine neden olmuş, memleketin heryeri şantiyeye dönmüş durumdadır.



İnşaat işinin revaçta olduğu bugünlerde bu işin vergilemesi ve muhasebesindeki inceliklerinin bilinmesi gerekmektedir.



Bilindiği üzere inşaat işleri, yapım türlerine ve yapım sürelerine göre farklılık göstermektedir. Her inşaat faaliyetinin vergilemesi ve muhasebesi farklılıklar göstermektedir. Bu nedenle her faaliyet türü önce başlık olarak belirtilip sonra konuyla ilgili vergileme ve muhasebe kaydı uygulamalı olarak açıklanmaya çalışılmıştır.



2- Kişisel Servete Dahil Arsanın, Kat Karşılığı Müteahhitlere Verilmesi Suretiyle Yaptırılan İnşaatlar :



Uygulamada karşımıza sık çıkan örneklerdendir. Vergi mükellefi olmayan kişilerin yıllar önce yatırım amaçlı olarak aldıkları arsayı, inşaat işiyle uğraşan müteahhitlere kat karşılığı anlaşarak inşaat yaptırmalarıdır. Arsa sahipleri, inşaat sonucu ortaya çıkan daire ve işyerlerinin bir kısmını inşaatı yapan müteahhite, kalan kısmını da kendisi almaktadır. Sık olarak karşımıza çıkan bu tip inşaat işinde vergileme ve muhasebe kayıtları aşağıda verilen örnek olay üzerinde açıklanmıştır.



Örnek :

Ahmet Demir 5 yıl önce yatırım amacıyla aldığı arsayı, 2005 yılında kat karşılığı müteahhitle anlaşmıştır. Müteahhit aldığı arsa üzerine 10 adet daire, 2 adet işyeri yapacaktır. Arsa sahibine 5 daire 1 işyeri verecektir.



a- Kişisel Servete dahil arsanın Müteahhide verilmesinde vergileme:



Ahmet Demir'in kişisel servetine dahil arsayı kat karşılığı müteahhide vermesi G.V. Kanunun 80/6. maddesi uyarınca 4 yılı geçmiş olması nedeniyle değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.



b- Müteahhidin vergilendirilmesi:



Yukarıdaki örneğe devam edersek müteahhit yukarıdaki arsayı 2005 yılında 5 daire 1 işyeri karşılığında alarak, 2005 yılında inşaata başlamış, 2006 yılında bitirerek 10 daire ve 2 işyeri yapmıştır. Anlaşmaya göre 5 daireyi ve 1 işyerini arsa sahibine devretmiş, kalan daireleri ve 1 işyerini 2006 yılında satmıştır.



Müteahhidin yaptığı daire ve işyerlerine yapılan giderlerin muhasebe kayıtı ve vergilemesi aşağıdaki gibi olacaktır.



2005 yılında yapılan harcamalar:







Tutarı

KDV.si


-İnşaat malzemesi

600.000

108.000


-İşcilik

200.000

-


-Genel Üretim Gideri

50.000

9.000


-Genel Giderler

10.000

1.000


- Pazarlama Giderleri

5.000

900


- Finasman Giderleri

20.000

-




Not: Yukarıda alınan inşaat malzemesinin 500.000 YTL sini 2005 yılında inşaatta kullanmış , 100.000 YTL lik kısmı 2006 yılına devretmiştir.



Muhasebe Kayıtları:



1-----------------------------------------/----------------------------------------

150- İlk madde ve Mlz. Hs. 600.000

191- İndirilecek KDV 108.000

XXX(Kasa-Satıcılar) 708.000

İnşaat malzemelerinin alış kaydı

2--------------------------------------- /-----------------------------------------

710- Direkt İlk Madde Mlz Giderleri. 500.000

150-İlk Madde ve Mlz Hs. 500.000

İlk madde ve malzemeden yıl içinde inşaata sarfedilen kısmı

3---------------------------------------- /---------------------------------------

720- Direkt İşcilik Giderleri 200.000

730- Genel Üretim Giderleri 50.000

191- İndirilecek KDV 9.000

770- Genel Yönetim Giderleri 10.000

191- İndirilecek KDV 1.000

760- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 5.000

191- İndirilecek KDV 900

780- Finansman Giderleri 20.000

XXX(Kasa-Satıcılar) 295.900

Yıl içinde yapılan harcamaların kaydı

4---------------------------------------/------------------------------------------------------

151 Yarı mamul Üretim 750.000

711- Direkt İlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs.. 500.000

721- Direkt İşcilik Giderleri Yansıtma Hs. 200.000

731- Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs 50.000

Devam eden inşaat hesabındaki giderlerin yıl sonu yarı mamul hesabına devri

5-----------------------------------------/-----------------------------------------------------

711- Direkt İlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs.. 500.000

721- Direkt İşcilik Giderleri Yansıtma Hs. 200.000

731- Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs 50.000

710- Direkt İlk Madde Mlz Giderleri. 500.000

720- Direkt İşcilik Giderleri 200.000

730- Genel Üretim Giderleri 50.000

Yarı mamul hesabına atılan gider hesaplarının kapatılması

6----------------------------------------------/-------------------------------------------------

631- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 5.000

632- Genel Yönetim Giderleri 10.000

660- Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri 20.000

771- Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs 10.000

761- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri YansıtmaHs 5.000

781- Finansman Giderleri Yansıtma Hs 20.000

Faaliyet giderlerinin gelir tablosu hesablarına devri

7------------------------------------------- /---------------------------------------------------------

771-Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs 10.000

761-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri YansıtmaHs 5.000

781-Finansman Giderleri Yansıtma Hs 20.000

770- Genel Yönetim Giderleri 10.000

760- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 5.000

780- Finansman Giderleri Hs 20.000

Faaliyet giderleri hesabının kapanış kaydı

8---------------------------------------------/------------------------------------------------------

190- Devreden KDV 118.900

191- İndirilecek KDV 118.900

KDV beyannamelerinin beyanı sırasında yapılan kayıtlar

9---------------------------------------------- / -----------------------------------------------------

690 Dönem Karı Veya Zararı 35.000

631- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 5.000

632- Genel Yönetim Giderleri 10.000

660- Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri 20.000

Faaliyet giderlerinin K/Z Hesabına devri kaydı

10-------------------------------------------- / --------------------------------------------------------

692- Dönem Net Karı veya Zararı Hesabı 35.000

690- Dönem Karı Veya Zararı 35.000

Dönem K/Z hesabının Dönem net Kar Zarar hesabına devri

11-------------------------------------------/-----------------------------------------------------------

591- Dönem Net Zararı 35.000

692- Dönem Net Karı veya Zararı Hesabı 35.000

Dönem zararının Blanço hesabına devri

---------------------------------------- / --------------------------------------------------------------



2005 yılı Beyanıyla ilgili açıklamalar:



Yukarıdaki kayıtlar sonucu Müteahitin 31.12.2005 itibariyle hesap durumu özetle aşağıdaki gibidir:





150- No'lu hesabın borç bakiyesi

100.000 YTL


151- No'lu hesabın borç bakiyesi

750.000 YTL


591- Dönem Net Zararı

35.000 YTL


190- Devreden KDV

118.900 YTL dir.




Müteahhit Gelir vergisi mükellefi olup, yukarıdaki kayıtlara göre 2005 yılı için 2006 yılın Mart ayının 15'ine kadar gelir vergisi beyannamesi vermesi gerekmektedir.



Yıl içinde Geçici vergi beyannamelerini ve KDV beyannamelerini de vermesi gerekmektedir.



Sırası gelmişken belirtelim. Müteahhidin yaptığı inşaat işi G.V. Kanunundaki yıllara sari inşaat işi değildir. Yıllara sari inşaat işi olarak kabul edilebilmesi için;



- İşin inşaat işi olması,

- yıllara sari olması ve taahhüd edilmiş olması şartlarını birlikte taşımış olması gerekmektedir.



Örneğimizde inşaat işi 2005 de başlayıp, 2006 yılında bitmişse de yıllara sari olarak kabul edilmemektedir.



Bu iş, inşaat imalat işi gibi düşünülmesi gerekmektedir. Dolayısiyle yukarıdaki kayıtlara göre Gelir Tablosu ve bilanço çıkartılarak gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekmektedir.



Çıkarılan Blançoda;



- İlk Madde malzeme (stok) : 100.000

- Yarı mamuller (stok) : 750.000

- Dönem Net zararı : 35.000

- Devreden KDV : 118.900 YTL olarak yer almalı



Gelir tablosunda da;



- Faaliyet giderlerinden kaynaklanan (Genel Yönetim Giderleri-Pazarlama Giderleri- Finansman giderleri) 35.000 YTL, dönem zararı olarak yer almalıdır.



- 2005 yılı için verilen gelir vergisi beyannamesinde 35.000 YTL zarar beyan edilmelidir.



Örnek olayımızda inşaat işi 2006 yılında da devam etmektedir. 2006 yılındaki işlemlere geçmeden aşağıdaki hususları belirtmek gerekirse;



- 2005 yılı beyannamesinde gösterilen zarar, 2006 yılında oluşacak kardan mahsup edilecektir.



- 24 sıra no'lu KDV Genel tebiğine göre, 150 m2 den düşük konut teslimleri 1.1.1998 tarihinden önce KDV'den istisna edildiğinden bunlara isabet eden KDV'ler indirim konusu edilmeyip, indirimlerden çıkartılıp maliyete atılması gerekiyordu.



- 66 sıra no'lu KDV Genel tebliğine göre de 1.1.1998 den sonra bu teslimler %1 KDV 'ye tabi olup, buna ilişkin KDV indirim konusu edileceği belirtilmiştir. İndirim konusu olması gereken KDV'lerin 1.1.1998 yılından sonraki teslimlere isabet eden KDV'lerin maliyete ya da gider yazılmamasına dikkat edilmesi gerekmektedir. Bu yüzden örneğimizde 2005 yılında 191- no'lu hesaplarda indirim konusu edilen KDV'ler yıl sonunda maliyete ya da giderlere atılmamıştır. Blançoda devreden KDV olarak yer almıştır.



1.1.1998 den sonraki teslimlere ilişkin 150 m2 den düşük konutlara ilişkin olup, indirimle giderilmeyen KDV'ler yıllık bazda ertesi yılın Ocak-Kasım dönemlerinde* KDV kanunun 29/2. maddesine göre iade olarak istenmesi mümkün bulunmaktadır.



Örnek olayımızdaki müteahhit'in 2006 yılındaki inşaat işiyle ilgili bilgileri aşağıdaki gibidir.



2006 yılında yapılan harcamalar:







Tutarı

KDV.si


-İnşaat malzemesi

200.000

36.000


-İşcilik

100.000

-


-Genel Üretim Gideri

40.000

7.200


-Genel Giderler

10.000

1.800


- Pazarlama Giderleri

3.000

540


- Finasman Giderleri

2.000

-




Not: Bu örnek olayda,



- İnşaat bittiğinde inşaat malzemesi stoku bulunmadığı varsayılmıştır.

- Finansman giderleri faaliyet giderlerine ait olduğu varsayılarak, maliyet hesaplarına atılmamıştır.



Biten daire ve işyerlerinin büyüklüğü:

2006 yılında inşaat yapımı bitmiş olup, 10 adet daire ve 2 adet işyeri yapılmıştır.

Daireler eşit büyüklükte olup her biri 120 M2, işyerleri 150 şer M2 dir. Toplam inşaat alanı (120*10 +150*2=) 1500 M2 dir.

Arsa sahibine Verilen Daireler ve işyeri:

Arsa sahibine, arsa karşılığı olarak 5 adet daire ve 1 adet işyeri verilmiştir.

*Bilindiği üzere 99 nolu K.D.V. Genel tebliği gereği indirimli orana tabi teslimlere ilişkin K.D.V. iadeleri 01/07/2006 tarihinden itibaren aylık alınabilmektedir.



2006 yılında yapılan satışlar:



Müteahhidin 2006 yılında daire ve işyerlerinin tamamını satmıştır. Satışını yaptığı daire ve işyerlerinin fiyatı ve KDV'leri aşağıdaki gibidir.





Daire

Tutarı

KDV oranı

KDV.si


5 Adet Daire (120.şer m2)

1.250.000

% 1

12.500


1 Adet İşyeri

300.000

% 18

54.000


Toplam

1.550.000



66.500




2006 yılında yapılması gereken muhasebe kaydı:



İlk kaydımız 2005'den 2006 yılına devreden stokların, yarı mamul haldeki inşaatın ve sair hesapların devrini sağlamak bakımından açılış kaydı yapılmıştır.



-----------------------------------------------------/----------------------------------

150-İlk Madde ve Mlz. 100.000

151-Yarı mamul 750.000

190- Devreden KDV 118.900

591-Dönem Net Zararı 35.000

XXX… 1.003.900

Açılış kaydı

------------------------------------------------/-------------------------------------

2006 yılındaki harcamaların kaydı

---------------------------------------------/-----------------------------------------



150-İlk madde ve Mlz. Hs. 200.000

191-İndirilecek KDV 36.000



XXX (Kasa-Satıcılar) 236.000



İnşaat malzemelerinin alış kaydı

---------------------------------------------/-----------------------------------------------

710-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri. 100.000



150-İlk Madde ve Mlz Hs. 100.000



2005'den gelen İlk madde ve malzeme stokunun inşaat yapımında kullanılması

---------------------------------------------/-----------------------------------------------

710-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri. 200.000



150-İlk Madde ve Mlz Hs. 200.000



2006 yılında alınan İlk madde ve malzemenin yıl içinde inşaatta sarf edilmesi

------------------------------------------/--------------------------------------------------



720-Direkt İşçilik Giderleri 100.000

730-Genel Üretim Giderleri 40.000

191- İndirilecek KDV 7.200

770-Genel Yönetim Giderleri 10.000

191-İndirilecek KDV 1.800

760-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 3.000

191-İndirilecek KDV 540

780-Finansman Giderleri 2.000



XXX (Kasa-Satıcılar) 182.540



Yıl içinde yapılan harcamaların kaydı

------------------------------------------/-------------------------------------------------

151- Yarı mamul Üretim 440.000



711-Direkt İlk Madde Mlz Gid.i Yansıtma Hs.. 300.000

721-Direkt İşçilik Giderleri Yansıtma Hs. 100.000

731-Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs 40.000



2006 yılı İnşaat Maliyet hesabındaki giderlerin yıl sonu yarı mamul hesabına devri

---------------------------------------/---------------------------------------------------

711-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs. 300.000

721-Direkt İşçilik Giderleri Yansıtma Hs. 100.000

731-Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs 40.000



710-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri. 300.000

720-Direkt İşçilik Giderleri 100.000

730-Genel Üretim Giderleri 40.000



Yarı mamul hesabına atılan gider hesaplarının kapatılması

-------------------------------------------------------------------------------------------

Faaliyet Giderlerinin sonuç hesaplarına devri kaydı:

-----------------------------------------------------/------------------------------------

631- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 3.000

632- Genel Yönetim Giderleri 10.000

660- Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri 2.000



761- Pazarlama Satış Dağıtım Gid. Yansıtma Hs 3.000

771-Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs 10.000

781- Finansman Giderleri Yansıtma Hs 2.000



Faaliyet giderlerinin gelir tablosu hesaplarına devri

--------------------------------------------------/---------------------------------------

771-Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs 10.000

761-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri Yansıtma Hs 3.000

781-Finansman Giderleri Yansıtma Hs 2.000



770-Genel Yönetim Giderleri 10.000

760-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 3.000

780-Finansman Giderleri Hs 2.000



Faaliyet giderleri hesabının kapanış kaydı

----------------------------------------------/-------------------------------------------

Biten dairelerin mamuller hesabına alınış kaydı

-----------------------------------------------/------------------------------------------

152- mamuller 1.190.000

151- Yarı Mamuller 750.000

151- Yarı Mamuller 440.000



Biten dairelerin mamuller hesabına devri

-------------------------------------------------------------------------------------------







Arsa sahibine daire ve işyerlerinin tesliminde yapılacak işlemler:



Örneğimizde müteahhit kat karşılığı aldığı arsa üzerine 10 adet daire 2 işyeri yapmıştı. Bunlardan 5 adet daireyi ve 1 adet işyerini arsa karşılığı olarak arsa sahibine verecekti. Arsa sahibine bu daire ve işyerlerinin teslimi, 30 seri no'lu KDV genel tebliğinde de belirtildiği üzere KDV'ye tabidir. KDV'lerin gösterilmesi bakımından arsa sahibine fatura kesilmesi uygun olacaktır. Arsa sahibine teslim edilecek daire ve arsaların bedeli, KDV kanunun 27. maddesi uyarınca emsal bedeli olacaktır. Emsal bedel V.U.K.'nun 267 maddesinin 2. sırasındaki düzenleme uyarınca maliyet bedelinin toptan satışlarda %5, perakende satışlarda %10 fazlası olmaktadır.



Öte yandan 1.1.1998 tarihinden sonraki 150 M2 altındaki konut teslimleri %1 KDV'ye tabidir. İşyerleri teslimlerinin tamamı %18 KDV'ye tabidir.



Bu bilgilere göre müteahhidin arsa sahibine teslim edeceği daireler ve işyerine düzenleyeceği fatura aşağıdaki gibi olacaktır.





10 adet daire ve 2 işyerinin maliyeti



1.190.000 YTL


10 dairenin alanı (120 * 10)

1200 M2




2 işyerinin alanı (150 * 2)

300 M2




Birim M2 nin maliyeti (1.190.000/1500)



794 YTL


Teslim edilecek 5 adet dairenin bedeli (120 * 794) *5



476.400 YTL


Dairenin emsal bedeli ( maliyet bedeli+ % 5 fazlası; 476.400 * 1,05)



500.200 YTL


Teslim edilen 1 işyerinin maliyet bedeli (794* 150) * 1 )



119.100 YTL


İşyerlerinin emsal bedeli (maliyet bedeli + %5 fazlası; 119.100 * 1,05)



125.055 YTL




Arsa sahibine düzenlenecek faturada;





Bedeli

Tutarı

KDV oranı

KDV.si


5 Adet Daire (emsal)

500.200

% 1

5002


1 Adet İşyeri (emsal

125.055

% 18

22.509






Toplam KDV

27.511




Arsa sahibine düzenlenen yukarıdaki faturada sadece KDV tahsil edilecektir. Faturanın üzerine, faturanın arsa bedeli karşılığında düzenlenmiş olduğu belirtilebilir. Yasal defterlere kayıt yapılırken bu faturadaki sadece KDV gösterilmesi yeterli olacaktır. Ayrıca daire ve işyerleri için herhangi bir tahsilat yapılmayacağından 600 'lü hesaplara gelir yazılması söz konusu olmayacaktır.



Buna göre aşağıdaki muhasebe kaydı yapılması yeterli olacaktır.



------------------------------------------------/------------------------------------------

120- Alıcılar 27.511



391- Hesaplanan KDV 27.511



Arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerine ait faturanın kaydı

-------------------------------------------------------------------------------------------



Müteahhide Kalan Dairelerin Maliyet bedellerinin Tespiti:



Örnek olayımızda müteahhit 10 daire 2 işyeri yapmıştı. Bunlardan 5 daire ve 1 işyerini arsa sahibine, 5 daire 1 işyeri de kendisine kalmıştı. 10 daire ve 2 işyerinin müteahhide maliyeti 152- mamuller hesabında gözüken 1.190.000 YTL dir. Bu maliyet içinde arsa sahibine devretmiş olduğu daire ve işyerlerine isabet eden maliyet bedeli de mevcuttur. Arsa sahibine devredilen daire ve işyerlerinin isabet eden maliyet, arsa bedeli olarak kabul edilmelidir.

Bu durumda müteahhide 5 daire ve 1 işyerinin maliyeti 152- mamuller hesabındaki 1.190.000 YTL dir.

Maliyet hesaplarının sonuç hesaplarına devri kaydı:

-------------------------------------------------------/-----------------------------------

620- Satılan Mamuller Maliyeti 1.190.000



152- Mamuller 1.190.000



satılan daire ve işyerlerinin sonuç hesabına devri

-------------------------------------------------------/-----------------------------------











Daire ve işyerlerinin satış kaydı:



Müteahhit kendine kalan 5 daire ve 1 işyerini tamamını satmıştır. Dairelerin her biri 120 M2 olup, 150 M2 den düşük konut teslimleri %1 KDV'ye tabi olduğundan satış bedelleri üzerinden %1 KDV hesaplanmıştır. İşyeri teslimi için KDV oranı %18 dir.



Müteahhidin daire ve işyeri satışında düzenleyeceği fatura aşağıdaki gibi olacaktır.





Daire

Tutarı

KDV oranı

KDV.si


5 Adet Daire (120'şer m2)

1.250.000

% 1

12.500


1 Adet İşyeri

300.000

% 18

54.000


Toplam

1.550.000



66.500




Daire ve işyerinin satış kaydı:

-------------------------------------------------- /-----------------------------------------

120-Alıcılar 1.616.500



600- Yurt içi Teslimler 1.550.000

391- Hesaplanan KDV 66.500



Daire ve işyerinin satışına ait faturanın kaydı

-------------------------------------------------/-------------------------------------------



KDV Hesaplarının Kapanış Kaydı:



Bundan önceki bölümlerde de belirtildiği üzere 1.1.1998 'tarihinden önce, 150 M2 den düşük konutlar, KDV'den istisna edildiğinden ve bu istisna kısmi istisna olduğundan dolayı, bu teslimlere isabet eden KDV'ler indirimlerden çıkartılıp, maliyete ya da giderlere kaydediliyordu. 1.1.1998 yılından sonra 150 M2 ye kadar konu teslimleri %1 KDV 'ye tabi olduğundan eskiden olduğu gibi bunlara isabet eden KDV'lerin indirimlerden çıkarılması mümkün olmamaktadır. Yanlışlıkla veya eski alışkanlıkla bu KDV'lerin maliyete atılması halinde dönem karının eksik hesaplanmasına neden olup, ileride yapılacak incelemede ilave tarhiyata neden olacaktır. Bu nedenle 1.1.1998 den sonraki konut teslimlere isabet eden KDV'ler, KDV beyannamelerinde devreden KDV olarak bekletilecek, daha sonra bu teslimlere isabet eden KDV, iade olarak talep edilebilecektir.



Örnek olayımızdaki kayıtlarda toplam;





Daire

Tutarı


190 Devreden KDV (2005'den)

118.900


191 İndirilecek KDV (2006 Yılına Ait)

45.540


391 Hesaplanan KDV

94.011


(Arsa sahibine yapılan teslimlere ait : 27.511)




(Daire + İşyeri satışlarına ait : 66.500)






Hesaplardaki toplamların aylık olma durumları ihmal edilmiş, tek dönem olarak kabul edilmiştir.



Bu verilere göre KDV kapanış kaydı aşağıdaki gibi olacaktır.



--------------------------------------------------/-------------------------------------------

391-Hesaplanan KDV 94.511

190- Devreden KDV 69.929



190-Devreden KDV 118.900

191-İndirilecek KDV 45.540



KDV hesaplarının kapanış kaydı



-----------------------------------------------------/---------------------------------------



KDV beyannamesinde Devreden KDV olarak 69.929 YTL bulunacaktır.



Dönem Karının tespiti:



Örnek olayımızdaki kayıtlara göre K/Zarar hesabına devri gereken hesaplar aşağıdaki gibidir.



-----------------------------------------------------/--------------------------------------

690- Dönem Kar/Zarar Hesabı 15.000



631- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 3.000

632- Genel Yönetim Giderleri 10.000

660- Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri 2.000



Faaliyet giderlerinin Kar Zarara devri kaydı

---------------------------------------------------/----------------------------------------

600- Yurt içi Satışlar 1.550.000



690- Dönem Kar/Zarar Hesabı 1.550.000



Satışların K/zarara devri kaydı

------------------------------------------------/------------------------------------------

690- Dönem Kar/Zarar Hesabı 1.190.000



620-Satılan mamuller Maliyeti 1.190.000



Satılan mamullerin K/z hesabına devri

--------------------------------------------------/----------------------------------------



Müteahhidin Gelir vergisi Hesabı:



Yukarıdaki kayıtlara göre müteahhidin dönem karı aşağıdaki gibidir.







Tutarı


Daire ve işyeri satış Hasılatı

1.550.000


Satılan daire ve işyerlerinin maliyeti

1.190.000


Faaliyet Giderleri

15.000


Dönem Karı (1.550.000 - (1.190.000 +15.000 )

345.000


2005 yılında beyan edilen Zarar (faaliyet giderlerinden kaynaklanan)

35.000


Gelir Vergisi Matrahı (345.000 - 35.000)

310.000


Hesaplanan Gelir Vergisi

102.020


Net Kar (345.000 - 102.020)

242.980




Net karın tespitine ilişkin Muhasebe Kaydı:



-----------------------------------------------/--------------------------------------------

691-Dönem Karı Vergi ve diğer Yasal Yük. Karş.(-) 102.020



370- Dönem Karı Vergi ve diğer Yasal Yük. Karş. 102.020

---------------------------------------------/----------------------------------------------

690- Dönem Kar/Zarar Hesabı 345.000



691-Dönem Karı Vergi ve diğer Yasal Yük. Karş.(-) 102.020

692- Dönem Net Karı veya Zararı 242.980

--------------------------------------------/-----------------------------------------------

692- Dönem Net Karı veya Zararı 242.980



590-Dönem Net Karı 242.980

--------------------------------------------------------------------------------------------