Forum

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ İLE İLGİLİ BAZI ÖNEMLİ KONU VE SORULAR

1- Arsa Karşılığı İnşaat İşi Bir Trampa (Değiş Tokuş Mıdır?

Son çıkan 60 nolu KDV sirkülerine göre arsa karşılığı inşaat işi bir trampa işlemidir. Yani bu işlemde karşılıklı 2 teslim vardır. Önce arsa sahibinin müteahhide arsayı teslimi vardır ardından da müteahhidin arsaya karşılık olarak arsa sahibine bağımsız bölüm teslimidir.(Bu teslimin içinde teslim edilen bağımsız bölümlerin arsa payları da bulunmaktadır.) Buna göre karşılıklı iki işlem olduğundan karşılıklı faturalaşma da zorunludur. Oysa Danıştay arsa karşılığı inşaat işlerinin trampa olmadığı yani faturalaşmanın gerekmediği yönünde kararlar vermiştir.

Ancak Maliyenin görüşü trampa olduğu ve iki yönlü faturalaşma gerektiği şeklindedir.

2- Arsa Karşılığı İnşaatlarda Faturalaşma Ne Zaman Olmalıdır?

60 nolu KDV sirkülerine göre arsa karşılığı inşaatlarda KDV doğuran olay müteahhidin bağımsız bölümleri arsa sahibine teslimi ile gerçekleşir. Aynı sirkülerde teslimin tapuya tescil ile gerçekleştiği o yüzdende tapuya tescil tarihinde fatura kesilmesi gerektiği belirtilmektedir. Ancak tescilden önce bağımsız bölümler arsa sahibinin tasarrufuna bırakılmışsa o zaman bu tarihte vergiyi doğuran olay gerçekleşmiştir ve fatura düzenlenmelidir. Yani faturalaşma eş zamanlı olarak yapılacaktır. Teslim (tapuya tescil) veya kullanıma bırakma (arsa sahibinin dairenin içine yerleşmesi veya kiralaması hallerinde karşılıklı fatura düzenlenecektir. Ancak arsa bireysel mülkse arsa sahibi açısından fatura ve KDV aranmaz. Burada arsa sahibine gider pusulası imzalatılabilir.

Arsa karşılığı inşaatlarda dairelerin inşaat bitmeden ve iskan ruhsatı alınmadan maliyetin çıkarılması ve dairelerin teslim edilmesi olanaksızdır. Bu aşamada fatura düzenlenmeyecektir. Sözleşme yapılırsa bu sözleşme satış sözleşmesi değil satış vaadi sözleşmesidir, alınan paralar da avans sayılır.

İskân ruhsatı alındıktan sonra daireler sahiplerine verilir. 7 gün içinde faturalar düzenlenir. KDV,150 m2 den büyükler için %18, 150 m2 den küçükler için %1 dir. Daha önce alınmış olan avanslarda satış bedelinden mahsup edilir ve 600 hesaplara geçirilir.

3- Karşılıklı Olarak Düzenlenecek Faturaların Bedeli Ne Olmalı?

60 nolu KDV sirkülerine göre müteahhidin arsa sahibine düzenleyeceği faturada verilen bağımsız bölümün arsa payı dahil emsal bedelinin esas alınması gerektiği belirtiliyor. Arsa sahibince düzenlenecek arsa devir faturasında ise yine bağımsız bölümlerin arsa payı dahil emsal bedeli esas alınacaktır. Burada maliye idaresi trampa edilen malların arsanın tamamı ve arsa payı dahil bağımsız bölümler olduğunu kabul etmektedir.

Her iki teslimde de işlem bedeli emsaline göre açıkça düşük olursa emsal bedel uygulanacaktır. Bu durum cezalı tarhiyatı da gerektirebilir.

4- Karşılıklı Düzenlenecek Faturalarda KDV Oranı Ne Olacak?

60 nolu sirkülere göre müteahhit düzenleyeceği bağımsız bölüm teslim faturasında bağımsız bölümün niteliğine göre (%1 veya %1 KDV uygular. Arsa sahibi ise teslim ettiği arsa payı için %18 KDV hesaplar. Aslında müteahhit arsa sahibine bir daire satışı yapmamakta bir inşaat yapım hizmeti vermektedir. Bu yüzden KDV %18 olmalıdır. Ama Maliye böyle kabul etmemekte her iki tarafta bir satış olduğunu varsaymaktadır. O yüzden KDV her iki tarafta farklı olmaktadır.

5- Arsa Karşılığı İnşaatlarda Arsa Sahibi Yönünden KDV 17/4-r Bendindeki İstisna Uygulanır Mı?

En az 2 yıl şirket aktifinde kalması koşulu ile bu arsa devrine de KDV istisnası uygulanır. Ancak bir sürprizle karşılaşmamak için özelge istenmesi önerilir.