Forum

Gayrimenkul İşlemlerinde A’dan - Z’ye Muhasebe Kayıtları

Tarih: 10.10.2017

Değerli okurlar, bu hafta tüm şirketleri ilgilendiren bir konu olan gayrimenkul işlemlerinin a dan z ye muhasebe sürecini vergi kanunlarını da dikkate almak suretiyle kaleme alacağız. Konuyu tamamen örnekler üzerinden ele alacağız, detaylara girmeyeceğiz.

XYZ A.Ş., 10.10.2017 tarihinde aktifine 2.000.000 TL değerinde bir bina almıştır. Binayı bir başka şirketten satın almış ve yüzde 18 KDV ödemiştir. Bu bina için 40.000 TL tapu harcı ödemiştir.

---------------------------------------------------------/-----------------------------------------------

100 KASA 2.360.000

102 BANKALAR 2.360.000

Bina için paranın bankadan kasaya alınması

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------/-----------------------------------------------

252 BİNALAR 2.000.000

191 İND. KDV. 360.000

100 KASA 2.360.000

Aktife daire alınması

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

Dikkat ederseniz 100 Kasa hesabını kullandık. Oysaki ki, 332 Sıra Nolu V.U.K. Tebliği ile aşağıdaki kurum veya kuruluşlarda yapılan işlemler de kasa sınırı (7000) bulunmamaktadır.

1- Sermaye piyasası aracı kurumlarında,

2- Yetkili döviz müesseselerinde,

3- Noterlerde,

4- Tapu İdarelerinde.

Dolayısıyla tapu idaresi parayı bizzat görmek isteyeceğinden mecburen bankadan kasaya çekip ödemeyi kasadan yapmak durumundayız.

---------------------------------------------------------/-----------------------------------------------

770 GENEL YÖNETİM GİD. 40.000

102 BANKALAR 40.000

Tapu harcı ödemesi

----------------------------------------------------------------------------------------------------------



ŞİRKET DAİRESİNİ SATMAYA KARAR VERMİŞTİR

Şirket 3.yıl sonra 10.10.2020 tarihinde aktifindeki binayı satmaya karar vermiştir.

KVK 5/1-e bendi aşağıdaki gibidir;

“Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75'lik kısmı”

Kurumlar vergisinden istisnadır.

Yine aynı şekilde KDV Kanununun 17/4-r bendi aşağıdaki gibidir;

“Kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri.”

KDV’den istisnadır.

ŞİRKET HEM KURUMLAR HEM DE KDV KANUNUNDAKİ ŞARTLARI SAĞLIYOR

Şirket daireyi 3.000.000 TL ye satmaya karar vermiştir. Söz konusu binanın 120.000 TL birikmiş amortismanı vardır. Şirketin hem kurumlar hem de KDV kanunundaki şartı sağladığı varsayımında aşağıdaki kayıt yapılır;

---------------------------------------------------------/-----------------------------------------------

120 ALICILAR 3.000.000

257 BİRİKMİŞ AMORTİSMAN 120.000

252 BİNALAR 2.000.000

679 DİĞ.OL.DIŞ.GEL.KAR. 1.120.000

679.01 %75 İstisna Gelir 840.000

679.02. %25 Vergiye Tabi Gelir 280.000

Bina satışı

----------------------------------------------------------------------------------------------------------





---------------------------------------------------------/-----------------------------------------------

950 MATRAHTAN DÜŞÜLECEK UNSURLAR 840.000

951 MATRAHTAN DÜŞÜLECEK UNSURLAR 840.000

İstisna kazancın nazım hesaplarda takip edilmesi

----------------------------------------------------------------------------------------------------------



SATIŞA AİT TAPU HARCI GİDERİNİN YÜZDE 75’İ KANUNEN KABUL EDİLMEYEN GİDERDİR

Şirket söz konusu satış işlemi için kendi payına düşen 60.000 TL tapu harcı ödemiştir.

Ancak 5520 sayılı KVK’nun 5.maddesinin 3.fıkrası aşağıdaki gibidir;

“İştirak hisseleri alımıyla ilgili finansman giderleri hariç olmak üzere, kurumların kurumlar vergisinden istisna edilen kazançlarına ilişkin giderlerinin veya istisna kapsamındaki faaliyetlerinden doğan zararlarının, istisna dışı kurum kazancından indirilmesi kabul edilmez.”

Denilmektedir.

Dolayısıyla kurumlar vergisinden istisna edilen gelire ait bir gider olan tapu harcının da yüzde 75’i ticari kazancın tespitinde Kanunen Kabul Edilmeyen Gider olarak dikkate alınacaktır.

---------------------------------------------------------/-----------------------------------------------

770 GENEL YÖNETİM GİD. 60.000

770.99. %75 KKEG 45.000

770.01. %25 GİDER 15.000

102 BANKALAR 60.000

Tapu harcı ödemesi

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------/-----------------------------------------------

950 MATRAHA İLAVE EDİLECEK UNSURLAR 45.000

951 MATRAHA İLAVE EDİLECEK UNSURLAR 45.000

Tapu harcı ödemesi

----------------------------------------------------------------------------------------------------------



BİNANIN ALINDIĞI DÖNEMDEN BİNANIN SATILDIĞI DÖNEME KADAR SÜREKLİ DEVREDEN KDV VARSA

Şirket binayı aldığı dönemden binayı sattığı döneme kadar ARALIKSIZ devreden KDV’leri devam etmiştir. Binanın satıldığı dönemde devreden KDV 180.000 TL.’dir.

Oysa ki; 16.09.2014 tarihli 29147 sayılı Resmi Gazete’de Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Seri No:1) de de aynı konuya değinilmiş ve aşağıdaki hususlara yer verilmiştir.

- İşlemin yapıldığı tarihe kadar indirim yoluyla telafi edilen kısım için herhangi bir düzeltme yapılması gerekmez.

- Satış tarihine kadar indirilemeyen kısım ise “İlave Edilecek KDV” olarak beyan edilir ve teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider veya maliyet olarak dikkate alınır.

Yukarıda da görüleceği üzere şirket indirim yoluyla gideremediği KDV tutarı olan 180.000 TL’yi ilave KDV olarak gider veya maliyet yazacaktır.

---------------------------------------------------------/-----------------------------------------------

770 GENEL YÖNETİM GİDERLERİ 180.000

391 HESAPLANAN İLAVE KDV 180.000

İndirilemeyen KDV nin gider hesabına alınması

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

ŞİRKET BİNA SATIŞINDAN GELEN VE VERGİYE TABİ OLAN YÜZDE 25 LİK KISMIN KURUMLAR VERGİSİNİ DE ÖDEMEK İSTEMİYOR

Şirket böyle bir şey talep edebilir. Vergi kanunlarımız buna da müsaade etmektedir.

İzmir Vergi Dairesi Başkanlığının 09/12/2011 tarih ve 4.35.16.01-176300-716 sayılı özelgesinin sonuç kısmı aşağıdaki gibidir.

Diğer taraftan, şirketinize ait fabrika binasının satışından elde edilecek kazancın 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5-1/e maddesi çerçevesinde istisnaya konu edilmesi ve istisna dışında kalan % 25'lik kısmının ise yeni bir fabrika binasının iktisap edilmesi amacıyla yenileme fonuna aktarılması mümkün bulunmaktadır.

Böylece aşağıdaki kayıt yapılır;

---------------------------------------------------------/-----------------------------------------------

679.02. %25 Vergiye Tabi Gelir 280.000

549 ÖZEL FONLAR 280.000

-2022 Yılında gelir yazılacak

Bina satışından gelen verginin özel fonlara devri

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

BİNA SATIŞINI TAKİP EDEN İLK GEÇİCİ VERGİ DÖNEMİNDE İSTİSNA EDİLEN KAZANÇ BEYANNAME ÜZERİNDE GÖSTERİLMELİDİR

Şirket bina satışını takip eden ilk geçici vergi döneminde istisna kazanç tutarı olan 840.000 TL’yi ZARAR OLSA DAHİ İNDİRİLECEK İSTİSNA VE İNDİRİMLER satırında 351 kod seçilmek suretiyle kazançtan indirim konusu yapmalıdır.



ŞİRKET SATIŞ İŞLEMİNİN YAPILDIĞI YILI TAKİP EDEN YILIN AÇILIŞ FİŞİNİ YAPARKEN İSTİSNA TUTARI GEÇMİŞ YIL KARLARINDAN ÖZEL FONLARA ALMALI

5520 Sayılı KVK’nun 5.maddesinin e bendinde aşağıdaki ifade geçer;

“Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. “

Dolayısıyla satışın yapıldığı yılı izleyen yılda açılış fişini müteakiben aşağıdaki kayıt yapılır;

----------------------------------------------------01.01.2018----------------------------------------

570 GEÇMİŞ YILLAR KARI 840.000

549 ÖZEL FONLAR 840.000

Bina satışından gelen istisna karın özel fonlara devri

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

(Bu makale kaynak gösterilse dahi farklı sitelerde yayınlanamaz.)